De prijzen van bouwgrond zijn de afgelopen jaren spectaculair gestegen, meer nog dan de woningprijzen. Maar hoeveel is ùw lap grond waard voor een projectontwikkelaar?

Om als grondeigenaar mee te genieten van de gestegen prijzen is het van belang om goed ingelicht en realistisch aan de onderhandelingstafel met de projectontwikkelaar te verschijnen. Dat is net de bedoeling van dit artikel.

Prijzen bouwgrond: the sky is the limit?

Benieuwd naar de gemiddelde waarde van bouwgrond?

Wel, in België betaalt men tegenwoordig 209 euro per vierkante meter bouwgrond, op voorwaarde dat die vergund of ‘bouwrijp’ is. Eens bebouwd zijn de verkoopprijzen per m2 nieuwbouw echt indrukwekkend: 1.500 tot 2.500 euro. Maar hoeveel is uw ‘naakte’ bouwgrond -zonder vergunning- waard voor een projectontwikkelaar?

Zo werkt een projectontwikkelaar

De projectontwikkelaar denkt uiteraard aan zijn/haar potentiële winst vooraleer u een aanbod te doen. Terecht, want dit is de vergoeding voor diens jarenlange, gespecialiseerde werk. Daarnaast neemt een ontwikkelaar veel risico’s met betrekking tot het bekomen van de vergunning, het bouwproces en de uiteindelijke verkoopresultaten.

Ook puur financieel betekent dergelijk project een enorme investering. Het bouwrijp maken (vergund krijgen) van de grond en de omgeving is niet goedkoop, om van het bouwen zelf (materialen, werkuren,…) nog te zwijgen. Zelf krijgt de projectontwikkelaar pas op het einde van de rit, met name bij de verkoop van de laatste units, mogelijk winst te zien.

Toch is het niet de projectontwikkelaar die bepaalt wat uw grond waard is.

Vraag en aanbod spelen uiteraard een belangrijke rol bij de prijsbepaling voor uw bouwgrond. Stel uzelf de vraag: Hoeveel zal de ontwikkelaar kunnen vragen aan kopers die op zoek zijn naar een woning op deze specifieke locatie. Op marktonderzoek dus!

Een realistische aankoopprijs van nog niet bouwrijpe projectgrond is gemiddeld minimaal 50 EUR per vierkante meter. En het is iemand ànders dan de projectontwikkelaar die beslist hoeveel uw naakte bouwgrond precies waard is…

Overheid bepaalt waarde grond

Belangrijker nog dan de locatie van het toekomstige vastgoed zijn de toepasselijke voorschriften. Het is dus vooral de overheid die met haar regels bepaalt wat uw lap grond kan opbrengen.

Bent u verrast? Zonder vergunning is uw naakte bouwgrond nog niet zo veel waard. Het RUP (Ruimtelijk UitvoeringsPlan) en de plannen van aanleg (zoals BPA) gelden hierbij als ‘de bijbel’.

Check volgende parameters voor de prijs van uw stuk grond:

Bestemming: bestemd voor landbouw, bos, industrie, of het veelbelovende wonen?
Toegelaten type woningen: mogen er bv. wel appartementen komen?
Dit begrip moet u echt kennen! Toegelaten densiteit: hoeveel units of woningen mogen er per hectare komen. Voor appartementen is het pas echt interessant indien een vierde bouwlaag is toegelaten. TIP: Als er geen zes units mogelijk zijn, is het sop de kool meestal niet waard voor een projectontwikkelaar.
Mobiliteit: Ontsluiting, openbaar vervoer, infrastructuur (wegen aanleggen is niet goedkoop!), verplichte aantal parkeerplaatsen

Essentieel is dus het bekomen van een interessante vergunning. Eens definitief vergund is uw grond meer waard.

Zo scoort u de jackpot met uw grond

Naast de vrije beschikbaarheid (geen voorkooprecht, beslag,…) is de bodemtoestand relevant voor de prijsbepaling. Bij risicogrond is een oriënterend bodemonderzoek verplicht (ontdek deze nuttige tool om de toestand van uw grond na te gaan).

Risicogrond, vervuiling, wat nu? Blijkt uw grond vervuild, dan lijken uw kansen op een mooie prijs te slinken. TIP: Nochtans kunnen gespecialiseerde ontwikkelaars belangstelling hebben. Recent kondigde de overheid zelfs gratis sanering op (lange) termijn aan indien u zelf geen schuld hebt aan de vervuiling.

Naast interessante densiteit, locatie en goede bereikbaarheid zijn dit pluspunten voor uw projectgrond:

Zuidwest oriëntatie. Voor appartementen is dit iets minder bepalend.
Draagkrachtige grond waarvoor sleuffundering i.p.v. duurdere paalfundering voldoende is.
Weinig niveauverschillen (weinig grondverzet of nivellering nodig).
Vorm van uw perceel: een brede lap grond is veelal meer gegeerd.
Bovengrondse parkeerplaatsen. TIP: Zo kan u toch voordeel halen uit een minder interessant ‘diep’ stuk grond.

Zo verhoogt u zelf de grondwaarde:

Zorg dat u op één lijn zit met de ganse familie (bij mede-eigendom).
Handel niet onder tijdsdruk.
Laat u goed informeren en begeleiden.
Betrek de buurt op voorhand via een informatievergadering en geef inspraak. Inkijk beperken zal heel wat weerstand wegnemen.
Kies voor een architect die goed samenwerkt met het lokale bestuur.
Ga voor een kwalitatief eindproduct. Is het daarentegen de bedoeling om heel goedkope appartementen te bouwen, dan zal u een lagere prijs ontvangen voor uw lap grond.

(*) Bron: ‘Uw grond is goud waard’ (Joris Ockier), notarissen, Deloitte, De Tijd

Klaar om de concrete mogelijkheden voor ùw stuk grond te ontdekken? Of op zoek naar een renderende kant-en-klare vastgoedinvestering? Neem nu contact op met Brody en ontdek de vele opportuniteiten.