De Belgische vastgoedmarkt kende de afgelopen jaren sterke prijsstijgingen. Zitten we niet in een vastgoedbubbel? We vragen het aan Celine Janssens, partner bij Stadim en expert in het waarderen van vastgoed in een boeiend interview.

–

Geert: Celine, Welkom op onze Brody podcast. Het lijkt me interessant dat u zich even kort voorstelt.

Celine: Hartelijk dank dat ik hier mag zijn vandaag. Ik ben Celine Janssens. Ik ben partner binnen stadium, onafhankelijk vastgoedadviesbureau. We zijn actief in de benelux. We hebben een zestal diensten vandaag. De grootste dienst is uiteraard de waardebepaling van alle soorten vastgoed, gaande van residentieel tot professioneel vastgoed, gelegen binnen de benelux. Daarnaast geven we ook advies aan projectontwikkelaars. We analyseren projecten in alle fases waarin ze zich kunnen bevinden. We geven ook strategie en bedrijven. Dat is de derde poot: strategie.

Geert: U maak op dagelijkse basis schattingen. Als we ons nu specifieks zouden focussen op residentieel vastgoed, wat zijn uw inzichten daar in de huidige tendensen?

Celine: Het residentieel vastgoed is enorm gegeerd vandaag. Zeker als we vergelijken met andere types vastgoed. Voor de kantoormarkt speelt home working mee, maar residentieel vastgoed en logistiek vastgoed zijn eigenlijk de veilige havens geweest. Logistiek vastgoed kent ongekend scherpe rendementen. Bij residentieel vastgoed zien we een enorm grote interesse, zowel we vanuit het standpunt eigenaar-bewoners, alsook vanuit het standpunt van investeerders.

Er zijn de laatste maanden zeer veel initiatieven gelanceerd van fondsen, gvbf structuren die echt gefocust zijn op residentieel, maar dan ook wel in de brede zin. Dat kan gaan van nieuwbouw residentieel, appartementen, woonhuizen. ook bestaand residentieel vastgoed, maar even goed studentenvastgoed, zorgvastgoed (rusthuizen maar evengoed serviceflats). Coliving, coworking zijn allemaal deelsegmenten van het residentieel vastgoed, waar nu een enorme focus op ligt.

Geert: Dus u ziet een enorme stijging in de vraag naar residentieel vastgoed. zijn er ook regionale verschillen, naar provincies of gewesten toe? Gaan die tendenzen overal gelijkaardig op?

Celine: Regionale verschillen zijn er altijd geweest, voor alle types vastgoed en die blijven.

Geert: Als we nu misschien naar een iets grotere periode uitzoomen, als we kijken naar de afgelopen tien jaar of zelfs tot aan de de financiële crisis van 2008-2009, zijn die prijzen altijd gestaag gestegen? Zijn die op een gegeven moment exponentieel gestegen? Wat is uw gevoel daarbij?

Celine: We moeten een onderscheid maken tussen de activiteit op de vastgoedmarkt en de prijsniveaus. Wat we de voorbije twee jaar hebben gezien dat is enerzijds het effect van het eindigen van de woonbonus eind 2019. Dit zorgde ervoor dat de mensen nog allemaal snel vastgoed gingen aankopen, met het uitzicht op het fiscale voordeel van de woonbonus verdwijnt. Dat zorgde dus voor een piek van activiteit eind 2019 en begin 2020 een terugval. Na die terugval hadden we direct de eerste lockdown van corona, wat er voor zorgde dat we eigenlijk ettelijke maanden zeer weinig activiteit hadden.

Tegen de zomer hebben we dan een enorme inhaalbeweging gekend, wetende dat de zomerperiode eigenlijk sowieso al een drukke periode is op de residentiele vastgoedmarkt. We hebben daar dus wel een compensatie gezien en niet alleen van die eigenaar-bewoners, maar ook van investeerders, die eigenlijk schrik hebben van alle andere types vastgoed, zoals bijvoorbeeld retail kantoor en daar veel afwachtende in waren. De interesse was enorm en blijft enorm.

Ook vandaag zien we nog altijd zeer veel vraag nu over prijsniveau, dat is natuurlijk iets anders. Het prijsniveau wordt bepaald door meerdere factoren. Een belangrijke factor is uiteraard de rentevoet. We zien in 2020 dat de rentevoet met 20 basispunten is gedaald naar ongeveer 1,36* gemiddeld. Dat zorgt ervoor dat mensen vier, vijf procent meer kunnen gaan ontlenen.

Geert: Gaan die lage rentes zich volgens u blijven aanhouden? Is dat structureel?

Celine: Wij voorzien dat dat nog wel een tijdje zal aanhouden, ja. Het feit dat die zijn gezakt met 5%, wetende dat mensen tot 80% kunnen gaan ontlenen, zorgt eigenlijk voor een marge van een viertal procent. Naast die rentevoet heb je uiteraard ook de inflatie. De inflatie vorig jaar is 55 basispunten gezakt. We verwachten dat de inflatie tegen het einde van het jaar wel terug zal opklimmen tot een 2%. Een derde factor is de ontleningscapaciteit en de ontleningstermijn.

De ontleningstermijn zien we stabiel blijven rond de 25 jaar. Een vierde factor, de koopkracht op gezinsniveau, blijft gemiddeld één procent per jaar. Als je al die factoren mathematisch samen neemt en je giet ze in een tabel, dan zie je een effect van om en bij de 5,6%.

Geert: De overheid heeft ervoor gezorgd dat het afgelopen jaar, tijdens corona, dat de koopkracht is gelijk gebleven bij de mensen. Die vierde factuur waar u over spreekt is eigenlijk ook een essentiële daar.

Celine: Uiteraard maar als we die vier factoren die ik heb opgesomd in de grafiek gieten, dan zie je dat die eigenlijk heel mooi de prijsindex van 2020 volgt en dat we eigenlijk niet kunnen spreken van een vastgoedbubbel.

Geert: Dat is mijn grootste bezorgdheid. We zijn vandaag dat mensen boven de vraagprijs bieden. Ik begrijp dat er voldoende geld bij de mensen zelf is. Er is een aanhoudende koopkracht enzovoort. Het geld is goedkoop door de lage rentes enzovoort. Anderzijds zien we inderdaad dat er boven de vraagprijs geboden wordt enzovoort. Zitten we volgens u dan in een vastgoedbubbel? Zit er een overwaardering in die markt?

Celine: Nee, nee. Wij hebben daar comfort bij, omdat we mathematisch, ook op basis van economische en fiscale factoren kunnen gaan kijken of die mooi die prijsindex volgen. Dat is iets wat we eigenlijk al 40 jaar doen en het is al 40 jaar dat zowel de effectieve prijsindex heel mooi die vier factoren, die 4 parameters volgen. Over 40 jaar spreek ik over een multiplicator van 8. De voorbije tien jaar hebben we ook een forse prijsstijging gekend en uiteraard vorig jaar meer dan gemiddeld. Daar hebben we alle comfort bij, dat we vandaag niet spreken over een vastgoedbubbel.

Geert: Waarom is onze Belgische markt zo stabiel denkt u? Waarom hebben wij niet de crisissen gekend zoals bijvoorbeeld in Nederland?

Celine: We hebben in Nederland jarenlang fiscale aftrekbaarheid genoten van intresten. Dat zorgde ervoor dat mensen massaal kozen voor bulletkredieten. Dat wil zeggen: intresten afbetalen en op het einde van uw ontleningstermijn, het kapitaal. Dat duwde natuurlijk de prijzen omhoog, want men kon mer gaan ontlenen. We zagen ook dat effect hier in België van Nederlanders die van het noorden van Limburg naar het noorden van Antwerpen kwamen, omdat het vastgoed hier betaalbaarder was. In Nederland ging men dan ook gemakkelijker gaan huren.

Vandaag zien we dat die fiscaliteit beperkter is gemaakt. Die aftrekbaarheid is niet meer zoals vroeger mogelijk. Wat met zich meebrengt dat mensen minder kunnen gaan ontlenen en dat zorgde voor een druk op de prijzen. We zagen ook minder Nederlanders komen naar belgië en we zagen ook meer Nederlanders terugtrekken naar Nederland. Dat zijn fiscale gevolgen.

Geert: Wat zijn volgens u de grootste mechanismes die er in België voor zorgen dat we niet in een oververhitting geraken? Wat zijn zo de grootste zaken die regulatoren of overheden in handen hebben om ervoor te zorgen dat die prijzen niet zwaar oververhitten?

Celine: De reële rente in het oog houden. Het effect, niet alleen van de rentevoeten, maar ook de impact van inflatie. Dat is een wisselwerking die zeer belangrijk is en dan uiteraard in’t oog houden wat de koopkracht doet. Ik denk dat we dat in belgië zeer goed doen. We gaan altijd het gevoel hebben dat vastgoed overgewaardeerd is, maar de grafieken tonen het tegendeel.

Geert: Als die prijzen systematische blijven stijgen, denkt u dat we meer en meer naar een huurdersmarkt gaan gaan, als het aankomt op appartementen en residentieel vastgoed? Zoals bijvoorbeeld in Nederland en Duitsland, waar er maar enkele mensen meer echt eigenaar zijn en dat er veel meer huurders komen die die panden gaan betreden?

Celine: We gaan de inflatie in’t oog moeten houden. De inflatie gaat nog wel verder impulsen geven en we gaan ook sterk in ’t oog moeten houden wat de koopkracht doet en in hoeverre dat hij beïnvloed gaat worden door economische gevolgen van covid. Wij voorzien, voor de komende periode, een gematigde prijsevolutie en niet meer zoals de voorbije periode, maar heel erg gematigd. Maar Belgen hebben nog altijd wel een baksteen in de maag en gaan altijd verkiezen om te kopen in plaats van te huren.

Anderzijds zien we daar ook wel trends. Verschuivingen in de zin van: Vroeger als we op jonge leeftijd vastgoed wilden aankopen, dan kregen we ook op dat moment, via erfenis of schenkingen, middelen toebedeeld via de oudere generatie. Die generatie leeft gelukkig vandaag een stuk langer, dus die middelen komen minder snel vrij. Het is ook een generatie dat niet altijd genoeg heeft aan het pensioen, aan opbrengsten uit investeringen en die ook hun eigen kapitaal moeten beginnen te knabbelen.

Dat brengt met zich mee dat we de problematiek vandaag zien van de jongeren die het moeilijk hebben om aan te kopen, niet omwille van de afbetaling, de afbetaling naar de banken is geen probleem, maar wel het startkapitaal. Het eigen vermogen dat ze in de beginfase al op tafel moeten kunnen leggen. Dat eigen vermogen schatten wij in rond 1/3^de van de netto aankoopprijs. Waar 1/3^de? De banken gaan gemiddeld rond 80% financieren, dus je zit al met 20% eigen vermogen. Daar bovenop heb je nog de registratierechten, 10 of 12,5%. De notariskosten of in het geval van nieuwbouw btw.

Geert: U zegt eigenlijk dat die jongere generatie van vandaag langer gaat huren, dan de jongere generatie uit het verleden.

Celine: Het is een gevolg, inderdaad, dat we een verjonging zien op de huurdersmarkt, omwille van het feit dat ze een probleem hebben met het bijeen sparen van eigen vermogen, van startkapitaal en in eerste instantie gaan moeten huren.

We hebben dus enerzijds de jongeren die gemakkelijker gaan huren maar tegelijkertijd zien we ook de oudere generatie, die groot woont, dat die gaat redeneren: Ik ga mijn woning of mijn groter appartement gaan verkopen. Ik ga kleiner wonen. Die botsen dan op de redenering van ja mijn transactiekosten? Registratierechten, notariskosten of btw: tegenwoordig al gemakkelijk 3 à 4 jaar huur. Waarom zou ik nog opnieuw iets gaan kopen? Dat is een generatie die ook wel een verschrijving maakt en die openstaat om te gaan huren.

De jongeren en de oudere generatie zijn eigenlijk wel de middellange termijn huurders, dus we zien het aanbod wel goed opgenomen worden van verhuurbare units en anderzijds zien we, langs investeerders zijde, een enorm grote appetijt, van zowel privé-investeerders maar ook de grotere fondsen die zich lanceren.

Geert: Hoe ziet u de huurprijzen? Gaan die ook systematisch stijgen? Hoe ziet u daar tendensen van de afgelopen jaren?

Celine: Het is heel verschillend natuurlijk van regio tot regio. Binnenstedelijk, buitenstedelijk. In het algemeen beogen natuurlijk de investeerders een bepaald rendement. Residentieel zitten we toch onder de vier procent, proberen ze netto nog boven de drie procent uit te steken. De prijsklasse die het meest gegeerd is, door zowel de jongere mensen als de investeerders is 200.000 à 300.000 euro. Dat is een prijsklasse waar investeerders ook een mooie rendement op genereren.

Geert: Ik denk dat we corona toch eens kort moeten aankaarten. We hebben vorig jaar gezien dat de vastgoedmarkt op zich stabiel gebleven is. U heeft ook aangekaart van kijk er zijn wel versnellingen en vertragingen geweest, maar in the end, op een jaar tijd, is alles eigenlijk stabiel gebleven. Wat denkt u dat de impact gaat zijn, specifiek op residentieel vastgoed?

Celine: De generatie die we nog niet hebben aangekaart, dat zijn de medioren. Dat zijn de jonge gezinnen, die vandaag meer groen zoeken, meer ruimte zoeken, met het oog op home working. Dit is nu extreem geweest, maar dat zal wel een stuk blijven hangen. Mensen rekenen toch wel op 1 a 2 dagen dat ze van thuis uit gaan mogen werken in de toekomst, dus het nadeel van woon-werkverkeer gaat minder meespelen. Mensen zijn bereid om misschien strategisch iets minder goed te gaan wonen, maar in ruil daarvoor meer in het groen. Meer vierkante meters, een grotere tuin. Binnenstedelijk is er minder aanbod. Dat is schaars en het is ook zeer duur geworden. We zien wel dat medioren gemakkelijker naar de rand van het stad, of zelfs verder gaan wonen. Dat is een duidelijke verschuiving.

Geert: Dus corona gaat er ergens voor zorgen dat er in het buitenstedelijk gebied waarschijnlijk ook wel meer vraag zal zijn naar bepaald kwalitatief wonen.

Celine: Zeker en vast en het is ook de generatie dat op gezinsniveau het hogere inkomen heeft. We zien ook wel dat steden de lagere inkomens gaan aantrekken en dat de hogere inkomens steden meer gaan verlaten. Dat is wel een punt waar we waakzaam over moeten zijn.

Geert: Misschien nog eens even herhalen: Wat is ongeveer het rendement dat ik als investeerder kan verwachten op mijn verhuur van bijvoorbeeld appartementen?

Op prime locaties ligt het eender bij de 3 procent dan bij de vier procent.

Geert: Zijn dat percentages die u in de toekomst ook verwacht te halen of is dit uitzonderlijk?

Celine: Wel, vanuit het investeerdersstandpunt zien we zo’n grote interesse, dat de laatste transacties zeer scherp gaan. Daar kunnen we niet naast kijken. De fondsen kijken allemaal naar dezelfde ontwikkelingen, die op de markt komen. De competitie is groot.

Vastgoed is de gekke sector waar je soms beter bent met een lager rendement, dan met een hoog rendement. Een hoog rendement compenseert ook het risico gelieerd aan het beleggingsvastgoed. Hoe minder goed uw ligging, hoe ouder uw gebouw, hoe slechter de huursituatie, hoe minder performant je bent met betrekking tot duurzaamheid, hoe meer rendement je vereist. Maar de gap tussen uw bruto en uw netto rendement is substantieel.

Daarentegen, als je gaat voor prime, heb je natuurlijk wel een lager rendement, maar netto, uw effectief huurrendement, kan soms hoger liggen dan het effectief huurrendement, waarbij het bruto huurrendement hoger ligt. Dat is dus wel iets waar je waakzaam over moet zijn als investeerder. Focus je niet te veel op die bruto huurrendementen, maar verreken je netto huurrendement.

Geert: Hoe zie ik het verschil juist tussen bruto en netto?

Celine: Om van bruto naar netto huurrendement te gaan, heb je onder andere uw onderhoudskosten. Uw verzekering, onroerende voorheffing, uw beheerskosten, uw makelaarskosten, uw risico op leegstand. Al die parameters spelen mee, dus hoe beter uw belegging, hoe minder risicovol, hoe lager dat percentage kosten, hoe hoger uw netto rendement uiteindelijk zal liggen.

Geert: Celine, misschien nog een laatste vraag: Als u vandaag zou kunnen investeren in vastgoed, zou u vandaag investeren in vastgoed?

Celine: Dat is natuurlijk subjectief. Ik ben een lange termijn denker. Cruciaal is hier ligging, ligging, ligging. Kwaliteit van stenen. Ik zou het nog altijd wel durven doen, maar de rendementen vandaag zijn wel bijzonder scherp. Ik zou dus wel goed moeten zoeken naar een opportuniteit.

Geert: Oke. Celine, hartelijk dank voor dit gesprek. Ik vond het heel verhelderend.

Bekijk, beluister al onze podcasts hier.