Het is een term die al bijna 200 jaar in onze wetboeken terugkomt, en toch weten maar weinig mensen wat het recht van opstal precies inhoudt. Terwijl het eigenlijk niet zo moeilijk is! Lees snel verder om te ontdekken wat dat opstalrecht is en in welke situaties het zoal wordt gebruikt.

In 1842 luidde de oorspronkelijke definitie als volgt:

“Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht.”

Tegenwoordig is die omschrijving wat aangepast, en wordt het recht van opstal zo omschreven:

“Het opstalrecht is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben.”

In mensentaal betekent dat:

Stel Anne is eigenaar van een grond waarop Peter beslist een huis te bouwen. Anne wordt, daar zij de eigenaar is van de grond, automatisch eigenaar van het huis ook al wordt dit volledig gebouwd en betaald door Peter. Om dit te voorkomen kan Anne een opstalrecht geven aan Peter. Anne (opstalgever) blijft dan eigenaar van de grond en Peter (opstalhouder) wordt (tijdelijk) eigenaar van het huis dat hij zal bouwen op de grond van Anne.

Het recht van opstal is in de meeste gevallen tijdelijk, en kan wettelijk gezien maar toegekend worden voor een duur van maximum 99 jaar. Het opstalrecht kan verlengd worden zolang men in het totaal de maximumduur van 99 jaar niet overschrijdt. Er zijn enkele (vastgelegde) uitzonderingen waarin het recht van opstal eeuwigdurend is, maar die komen niet vaak voor.

Wanneer maakt men gebruik van het opstalrecht?

Er zijn verschillende situaties waarin het gebruikelijk of nodig is om beroep te doen op het recht van opstal. Dit zijn een aantal vaak voorkomende voorbeelden:

● Bij ondergrondse bouwwerken. Wanneer men een ondergrondse parking aanlegt onder iemands grond, maakt men vaak gebruik van het recht van opstal. De eigenaar van de parking is dus niet noodzakelijk ook eigenaar van de grond waaronder die parking zich bevindt.

● Als slechts een van twee echtgenoten eigenaar is van de grond waarop een echtpaar bouwt, kan het handig zijn dat de tweede echtgenoot recht van opstal verkrijgt voor de woning. Doe je dat niet, dan is de woning automatisch eigendom van de grondeigenaar. Zelfs als de woning met gemeenschappelijke middelen is gebouwd. En dat kan nadelig uitdraaien voor de tweede echtgenoot.

● Bij leasing sluit de leasinggever een erfpacht- of opstalovereenkomst af onder opschortende voorwaarde van aankoop. Dat is het geval wanneer een grondeigenaar een bedrijf onder de arm neemt die de bouw of verbouwing van zijn pand voor hun rekening neemt. Dit om het daarna aan (het vennootschap van) de grondbezitter te verhuren. Achteraf kan de eigenaar van de grond ook het gebouw kopen, waardoor de opstalovereenkomst vervalt.

● Ook een projectontwikkelaar die een grond bezit kan een opstalrecht verlenen aan een bouwheer die het geplande project bv. appertementsgebouw zal oprichten/bouwen. Bij de verkoop van de appartementen zal de bouwheer (eigenaar van de constucties) het betrokken appartement verkopen en de projectontwikkelaar (grondeigenaar) een deeltje van de grond aan de koper.

Nog meer bijleren over de ins en outs van projectontwikkeling? Houd dan zeker onze Nieuws-pagina in de gaten!