U weet dat investeren in vastgoed een mooi rendement oplevert. De belasting op vastgoed heeft hier een belangrijke invloed op. Daarom leest u in dit artikel alles over fiscale optimalisatie bij verhuur. Of betaalt u graag te veel belastingen op huurinkomsten?

Zo belast men huurinkomsten: dit moet u weten

Naast de gewestelijke onroerende voorheffing of grondbelasting moet de verhuurder federale personenbelasting op vastgoed betalen: op de onroerende inkomsten zoals huur.

Hier komt onze eerste tip: verhuur aan particulieren. Momenteel belast de fiscus in dat geval immers niet de werkelijke huurinkomsten, maar enkel het geïndexeerde K.I. x 1,40.

Ook al hebt u jaarlijks veel meer werkelijke huuropbrengsten, toch belast men u slechts volgens voorgaande formule. In het cijfervoorbeeld hieronder ziet u hoeveel voordeel dit oplevert: zo betaalt u slechts op 2.500 EUR belastingen terwijl uw werkelijke huurinkomsten maar liefst 12 x 850 EUR = 10.200 EUR bedragen.

Hoe huurinkomsten aangeven?

Het volstaat om enkel uw kadastraal inkomen aan te geven. De fiscus indexeert vervolgens zelf het K.I. overeenkomstig de jaarlijkse gepubliceerde indexeringscoëfficiënt (voor aanslagjaar 2018 bedroeg deze 1,7863). Vervolgens vermeerdert de fiscus dit geïndexeerde K.I. met 40% om tot de belastbare basis te komen.

Hoeveel belasting op huurinkomsten?

Deze huurinkomsten (onroerend inkomen), bestaande uit het geïndexeerde K.I. x 1,40, voegt de belastingsadministratie bij uw andere inkomsten.

Huurinkomsten worden belast aan de ‘marginale’ belastingvoet, d.w.z. het belastingpercentage van toepassing op uw hoogste belastingschijf. Dit kan tot 50% bedragen, meer bepaald zodra u een jaarlijks netto belastbaar inkomen van meer dan 40.480 EUR (of 3.737,33 per maand , na aftrek RSZ en vòòr aftrek bedrijfsvoorheffing) hebt in 2019.

Dit concrete cijfervoorbeeld maakt de belasting op huurinkomsten in België snel duidelijk:

Stel: U hebt een nieuwbouw appartement gekocht om dit te verhuren aan een particulier. U verdient daarnaast behoorlijk uw boterham en uw hoogste toepasselijke belastingpercentage is 50%. U geniet van werkelijke huurinkomsten van 12 x 850 EUR = 10.200 EUR per jaar. Het K.I. van uw pand bedraagt 1.000 EUR.

Geïndexeerd K.I.: 1.000 EUR x 1,7863= 1.786,30 EUR

Belastbare basis huurinkomsten: geïndexeerd K.I. vermeerderd met 40%= 1.786,30 x 1,40 = 2.500,82 EUR

Belastingen: 2.500,82 EUR x 50% belastingvoet= 1.250,41 EUR belastingen (*) (in plaats van 5.100 EUR)

(*) te vermeerderen met de gemeentebelasting die bijvoorbeeld in Lokeren 7% bedraagt, of in Maldegem slechts 6,90%.

Kostenaftrek voor lagere belasting op huurinkomsten

Verhuurt u aan een vennootschap of iemand die de woning (deels) voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan belast men de werkelijk geïnde bedragen. Onder druk van Europa zou het kunnen dat de Belgische fiscus in de toekomst ook bij verhuur aan particulieren de werkelijke huurinkomsten als basis zou gebruiken.

Onze tweede tip: Bij gemengd gebruik door een huurder (beroeps- en woongedeelte): laat het huurcontract registeren en splits de huurprijs duidelijk op. Zo geldt enkel voor het beroepsgedeelte de werkelijke huur als basis voor de belastingen.

Uw rendement blijft -zelfs in dit scenario van belasting op effectieve huurinkomsten- hoog. Dankzij de forfaitaire kostenaftrek (onze derde tip) betaalt u immers op een veel lager bedrag belastingen. Deze aftrek bedraagt maar liefst 40%. Het is een ‘forfait’ voor kosten, wat het extra handig maakt. Zelfs zonder bewijs van effectieve kosten mag u dus 40% van uw huurinkomsten in mindering brengen. Ter volledigheid: voor de kostenaftrek geldt wel een maximum van twee derde van het geherwaardeerde KI (KI x 4,47 voor aanslagjaar 2019).

Deze vierde tip wil u zeker niet missen:

Lenen ook fiscaal interessant

De belastingdruk verlicht u sowieso door een lening aan te gaan om het vastgoed te kopen. Dan kan u de intresten op die lening aftrekken van uw belastbare huurinkomsten.

Verstandig lenen is bijgevolg niet enkel als hefboom interessant (goedkoop geleend kapitaal zorgt voor spectaculair hoger rendement van uw eigen inbreng), maar ook als fiscale optimalisatie. Check nog onze tips om uw huurrendement te maximaliseren en u bent helemaal klaar om uw vastgoed optimaal te laten renderen. Of vraag het eens na bij de specialisten van Brody: zij staan u bij met raad en daad.