Brody loodst u graag doorheen het aankoopproces van vastgoed. Bij elke stap bij de aankoop van vastgoed krijgt u gouden raad.

Stap 1: Een goed voorbereid man/vrouw is er twee waard

De aankoop van vastgoed is een bewuste keuze. In het kader van een goede voorbereiding is het raadplegen van uw bank essentieel. Of liever gezegd: banken, want tarieven en kosten van leningen vergelijken is aangewezen. Dit doet u best al vóór u op zoek gaat naar vastgoed. Zo kent u op voorhand uw exacte financiële lasten (rentevoet) en uw draagkracht. Een opschortende voorwaarde in uw koopovereenkomst met betrekking tot het bekomen van een lening heeft namelijk enkel betrekking op het überhaupt vinden van ‘een’ lening.
Nu we toch bij de bank zijn aanbeland, staan we even stil bij de kosten die gepaard gaan met een vastgoedaankoop en hypothecaire lening:

21% btw op constructiewaarde nieuwbouw
10% registratierechten op grond (verder meer hierover)
Ereloon notaris (wettelijk vastgelegd)
Administratieve kosten (opzoekingen)
Intresten lening
Dossierkosten bank
Ereloon notaris kredietakte (wettelijk vastgelegd)
Administratieve kosten
Registratiebelasting (1 % op 110 % van geleende hoofdsom)
Hypotheekkosten (0,3% + retributie)

Notaris ‘shoppen’ hoeft u voor het ereloon niet te doen: hiervoor gelden wettelijke, vaste tarieven, afhankelijk van het soort akte en van de hoofdsom van de lening.
Op notaris.be vindt u handige rekenmodules om de totale kosten van een kredietakte en van een aankoopakte te berekenen.

TIP: Een combinatie van een klassieke hypothecaire inschrijving en hypothecaire volmacht (ook mandaat genoemd) levert vaak een mooie besparing op. Voor het bedrag ‘gewaarborgd’ door deze volmacht moet u immers geen registratierechten of hypotheekkosten betalen. Op een geleende 100.000 EUR bespaart u zo ongeveer 2.400 EUR. Anderzijds geniet u voor dit gedeelte evenmin fiscaal voordeel.

Stap 2: Uw notaris als vertrouwenspersoon

De raad van uw notaris is vaak goud waard. Raadpleeg hem of haar vòòr u iets tekent en liefst enige tijd op voorhand. Misschien moet u uw huwelijkscontract wel aanpassen, of is een beding van aanwas aangewezen. In de notariële dienstverlening is het nalezen van de opzoekingen en documenten inbegrepen. Maak daar gebruik van vooraleer u de koopovereenkomst ondertekent. De notaris kan u dan volledig inlichten.

Het advies van uw notaris kan u helpen om een dubbele koop en dus dubbele registratiebelasting te vermijden. Dit door tijdig na te gaan wie de eigenlijke kopers zijn. Koopt u beter samen met uw kinderen (zie verder bij gesplitste aankoop)? Koopt u, of is het uw vennootschap? De clausule ‘of kopende voor een nader te bepalen vennootschap’ inlassen is helaas geen oplossing: u zal in dat geval de eerste koop moeten laten ontbinden.

Daarom deze gouden tip: werk niet met een compromis, maar met een wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte, tevens gekend als wederzijdse opties. Deze formule biedt heel wat legale maneuvreerruimte en voordelen.

Stap 3: Wederzijdse aankoop-en verkoopbelofte

Opgelet: een compromis is niet vrijblijvend. Het is een echte koopovereenkomst waar u eenzijdig niet van onderuit geraakt. Een koop is immers gesloten zodra de identiteit van de (ver)koper vaststaat, net als het pand en de prijs.

Komt u achteraf tot de conclusie dat u beter voor uw vennootschap had gekocht in plaats van in eigen naam, dan kan u het compromis niet meer wijzigen of ‘overdragen’. Een minnelijke of gerechtelijke ontbinding van de koop is nodig. Zijn er al 4 maanden verstreken na de compromis, of ondertekende u ondertussen de notariële akte, dan is de registratiebelasting sowieso verschuldigd.

De wederzijdse belofte tot aankopen en verkopen van het bewuste vastgoed is meestal een beter alternatief. De drie voordelen van dergelijke wederzijdse opties op een rijtje:

Er is nog geen koop gesloten tot aan de akte, en dus (nog) geen registratiebelasting verschuldigd. U kan samen met uw notaris de beste aankoopstrategie bepalen. De uiteindelijke koper kan uw vennootschap in plaats van uzelf worden, uw kinderen kunnen de blote eigendom kopen terwijl u het vruchtgebruik koopt, enzovoort.
Langere termijnen zijn mogelijk. De registratierechten moeten (in de regel) betaald worden bij het verlijden van de akte. Dat kan bij een wederzijdse aan- en verkoopbelofte later dan 4 maanden na het ondertekenen ervan zijn. Dat is niet zo bij een compromis.
Geen blokkering van verkoop aan andere persoon wanneer aankoopoptie niet gelicht zou worden. Waarborg dient als schadevergoeding.

Stap 4: Een gesplitste aankoop, iets voor u?

Eén van de zaken waarover uw notaris eveneens advies kan geven is de opportuniteit van een gesplitste aankoop. Hierbij koopt u -in het kader van successieplanning of fiscale optimalisatie- de blote eigendom, terwijl uw toekomstige erfgenamen/uw managementvennootschap het vruchtgebruik van hetzelfde onroerend goed kopen/koopt.

Als familie spaart u dankzij de gesplitste aankoop erfrechten (successierechten) uit op de overgang van ouders naar kinderen. Op de schenking van de blote eigendom kan u voorzichtigheidshalve 3% registratierechten betalen. Dit om zeker te zijn van erfrechtelijke vrijstelling in geval van overlijden binnen de drie jaar.

De gesplitste aankoop is ook interessant voor handelspanden. De vennootschap kan het genot hebben (via het vruchtgebruik) van de locatie waar ze de exploitatie doet. De zaakvoerder koopt de blote eigendom aan, welke na uitdoving van het vruchtgebruik (dus na de afgesproken termijn), volle eigendom wordt. Zonder op dat moment nog bijkomende kosten of belastingen te moeten betalen.

Stap 5: Optimalisatie kosten: btw en registratierechten

Op de constructiewaarde van uw nieuw appartement betaalt u 21 % btw. Koopt u een erkende assistentiewoning, dan geniet u van een verminderd btw-tarief van 12 %.Door vastgoed op plan aan te kopen dient u op de grond echter slechts 10% registratierechten te betalen. De Wet Breyne beschermt u in dit geval trouwens door het voorschot (tip: gebruik liever ‘waarborg’ aangezien deze juridisch uw eigendom blijft) te beperken. U betaalt in schijven naarmate de bouwwerken vorderen.

Indien de grondeigenaar en bouwpromotor van een nieuw gebouw twee verschillende (rechts)personen zijn –wat meestal het geval is- bespaart u eveneens 11% op de grond. Het grondaandeel is dan onderworpen aan de voordeligere registratiebelasting.

Indien het om uw nieuwe gezinswoning gaat, kan u als natuurlijk persoon bovendien de (oorspronkelijke) registratierechten die u op een vorige gezinswoning betaalde ‘meenemen’. Zo kan u tot € 12.500 (of € 6.250 per persoon indien u met twee kopers bent) ‘korting’ genieten op de registratiebelasting die u bij uw nieuwe aankoop verschuldigd bent. Het feit dat u meerdere eigendommen bezit is hiervoor geen beletsel. Bespreek de exacte voorwaarden met uw notaris.

Zo nu bent u helemaal klaar voor de aankoop van een trendy nieuwbouwappartement of een comfortabele assistentiewoning.