Professionalisering van de verhuurmarkt

Wij interviewden Julie De Bruyn, Investment Manager bij Buysse & Partners Smart Living over de professionalisering van de verhuurmarkt.

–

Julie, welkom op onze podcast. Ik ben heel benieuwd naar deze podcast, want we gaan het hebben over een topic waar veel mensen over praten en dat is de huurdersmarkt. De huurdersmarkt wordt groter. De Belg is traditioneel altijd een huiseigenaar geweest. We merken nu dat de professionalisering van de verhuurmarkt er aan zit te komen. Hoe verklaar je dat?

Het klopt inderdaad dat we in België traditioneel met meer eigenaar-gebruikers zitten. Ik zie daar een aantal redenen voor. Enerzijds zitten we in België, als je vergelijkt met de buurlanden, met relatief betaalbare verkoopprijzen. Anderzijds zijn er historisch gezien, vanuit de overheid, altijd incentives geweest om dat eigenaarschap te gaan stimuleren, door belastingsregimes en dergelijke meer.

Tegelijkertijd zitten we eigenlijk een beetje op een kantelmoment naar een groter wordende huurdersmarkt. Ik denk dat daar vandaag ook een aantal redenen, een aantal trends zijn die er misschien een tiental jaar geleden niet waren. Ik denk de eerste aan vooral de jongere mensen die de aankoop van hun eerste woning iets langer uitstellen, voornamelijk omdat ze vandaag langer die flexibiliteit willen. Er wordt iets sneller van job geswitcht dan vroeger. Mensen verhuizen sneller tussen steden, voor relaties, voor jobs, voor andere redenen. Anderzijds zien we ook dat de typische schenking van ouders naar kinderen later plaatsvindt. Mensen worden iets ouder dan vroeger. Ze houden iets langer vast aan hun kapitaal. De jeugd moet iets langer wachten op de centjes van mama en papa.

Verder is er een mentaliteitsshift van eigendomschap naar meer een sharing economie. Zeker jonge mensen hebben vandaag niet zozeer nood aan een eigen wagen, meer aan een deelwagen. De opkomst van coliving vandaag is daar een mooi voorbeeld van. Dan zijn er nog een aantal redenen, bijvoorbeeld de stijgende verkoopprijzen maken het natuurlijk niet voor iedereen mogelijk om een woning aan te schaffen. Banken worden iets strenger in hun criteria.

Nog een laatste reden die ik zie is eigenlijk de migratiestroom. Dat kunnen we niet ontkennen. Er zijn best wel wat nieuwe bevolkingsgroepen die ons land betreden, die hier komen wonen, die enerzijds niet de mentaliteit hebben om een eigendom te verwerven. Anderzijds hebben ze mischien ook niet de middelen om een eigendom te kopen. Dat zijn allemaal zaken die bijdragen tot die shift naar een huurdersmarkt en dan voornamelijk wel in de grote steden.

Als grote fondsen meer units beginnen kopen, meer appartementen en meer woningen kopen, gaan de prijzen dan per definitie ook duurder worden, omdat er meer vraag is dan aanbod?

Dat is ook een beetje de vraag van de kip of het ei. We stellen vast dat er vandaag fondsen zijn, grotere partijen, die gebouwen of projecten in hun totaliteit opkopen, met de bedoeling om die dan te verhuren. Zij zien dat natuurlijk vanuit volgend perspectief: Oke, die vraag naar de huurdersmarkt wordt groter. Die bloksales vinden vandaag vooral plaats in de grote steden. Dat is ook net waar de grote vraag van huurders zit.

Vandaag zitten we gemiddeld op 70% eigenaar-gebruikers, 30% huurders. In de grote steden zie je net het omgekeerde. Om de groeiende vraag van huurders in grote steden te gaan beantwoorden is de aanwezigheid van die fondsen geen steeds geen slechte zaak.

Waarom net vandaag? De grote pensioenfondsen , rote verzekeraars, zowel nationaal als internationaal beginnen te kijken naar de Belgische markt. Waarom is dat vandaag en niet bijvoorbeeld 10 jaar geleden?

Onze Belgische, residentiële markt heeft lang achterop gehinkt, in vergelijking met voorbeeld Duitsland, Nederland, waar eigenlijk al veel langer die cultuur aanwezig is van grote fondsen, institutionele verzekeraars en pensioenfondsen, die grooteigenaar zijn van ganse woonparken. We spreken dan echt over 10.000, 50.000 tot 100.000 appartementen. België heeft daar lang achterop gehinkt.

Enerzijds net omdat wij die baksteen in onze maag hebben. Een groter appartementsgebouw werd eigenlijk standaard stuk per stuk verkocht. Dat kwam minder op de markt voor een groot pensioenfonds. We zien dat die fondsen de Belgische markt beginnen te bekijken. We hebben een interessante markt.

Anderzijds hebben die ook meteen een schaal nodig. Ik denk dat daar een mentaliteitsshift nodig was bij ontwikkelaars, die eigenlijk altijd een uitpondscenario voor ogen hielden, maar vandaag merk je dat ze eigenlijk de totaliteit van een gebouw in één keer kunnen wegzetten, aan een rendement dat eigenlijk niet zoveel verschilt van een uitpondscenario.

Al we gaan kijken naar die grotere fondsen, betekent dat dat die huurdersmarkt professioneler gaat worden? Gaat daar een andere manier van omgang tussen eigenaar en huurder zijn?

Ik denk dat dat wel een belangrijke tendens is of een gevolg zeg maar van die institutionalisering van de huurdersmarkt. Enerzijds, wat gebouwen betreft: Ik denk als je het vergelijkt met de situatie van een mede-eigendom, een gebouw met 20 verschillende eigenaars, daar heb je de vereniging van mede-eigenaars… Als een bepaalde investering moet gebeuren in dat gebouw, zit je altijd met diverse meningen. Er moet een consensus zijn over een bepaalde investering. Dat is vandaag zeker niet evident.

Sommige mensen willen blijven investeren in investeringsvastgoed. Andere mensen zeggen: Kijk, ik ben tevreden met de staat van het gebouw. De klachten zijn beperkt. Ik zie geen nood aan verdere investeringen. Zeker professionalisering van het beheer van die gebouwen, anderzijds ook naar huurders toe. De typische privé-investeerder, die een aantal appartementjes heeft vandaag, die doet het nog altijd als bijjob, in het weekend, ’s avonds. Die heeft niet altijd de juiste kennis van de huurwetgeving, loopt daarbij ook wel belangrijk rendement mis. Hij gaat soms herstellingen uitvoeren, die eigenlijk niet ten lasten zijn van een verhuurder. Als vastgoed bij een professioneel fonds terecht komt, dat daar een professioneel beheersteam op zet, komt dat ten goede van huurders, die een opvolging, een behandeling krijgen die ze verdienen.

Ben je van mening dat ons huidig patrimonium kwalitatief is voor dat soort partijen?

Kwaliteit is natuurlijk subjectief. Kwaliteit, wat vanuit het perspectief van een huurder als kwalitatief beschouwd wordt, ik denk dat we daar kunnen spreken van een pre-covid en een post-covid periode. Waar keken mensen naar, voornamelijk in grote steden dan? Ze keken naar bereikbaarheid, mobiliteit, ruimte. Post-covid is dat iets dat voldoende gepubliceerd is geweest in de pers. Mensen willen iets van buitenruimte, een terras een klein tuintje. Ze willen graag een afgescheiden ruimte als home office. In die zin: kwaliteit hangt er een beetje van af van hoe je het bekijkt.

De leeftijd van onze gebouwen is doorgaans best oud. Door de nieuwe energiereglementering worden de nodige ingrepen doorgevoerd. Zeker een stad als Brussel zit op middellange termijn toch wel met een probleem, om zijn oud vastgoedpatrimonium te gaan aanpassen of om daar toch een bepaalde strategie op te moeten toepassen. We gaan daar toch wel op lange termijn met een probleem zitten

om dat patrimium naar een hoger niveau te krijgen. De overheid, hoe denk je dat die staat tegenover zo’n shift? België is altijd een huiseigenaarsmarkt geweest. Het is een groot deel van ons vermogen als Belg. Het is een bepaalde zekerheid die we hebben. Als meer en meer mensen gaan huren, gaat de regering daar in mee gaan, in die trends? Gaan ze proberen om fiscale incentives te geven, fiscale stimuli te geven om toch huiseigenaar te blijven?

Er is een persbericht gepubliceerd over de dalende registratierechten, althans voor een eerste woning. Dat is absoluut een mooi initiatief. De kritische vraag die je jezelf kunt stellen is: Welke impact heeft dat op de verkoopprijzen? Ik ben er persoonlijk redelijk sceptisch tegenover. Ik vrees dat een verkoper van een woning zal redeneren: Puur fiscaal is deze aankoop voor de koper voordeliger, dus ik trek mijn prijs een beetje op. Anderzijds, mensen die in aanmerking komen voor een sociale woning vandaag, daar is er een groot te kort. Een heel pak van de mensen die wachtlijsten staan komen vandaag terecht om de privatieve huurmarkt. Op zich is dat geen slechte zaak, maar die mensen moeten begeleid worden.

Vandaag worden daar al subsidies vanuit de overheid gegeven aan die mensen, om de kloof in huurprijzen toch enigszins te dichten. Ik denk dat die privatieve huurmarkt zeker een antwoord kan bieden aan het blijvend tekort aan betaalbare woningen, mits bepaalde ingrepen van de overheid.

Julie, zijn er volgens u grote, regionale verschillen, naar beleid toe, naar fiscale stimuli toe, maar ook naar het groeien van die huurdersmarkt?

Ik denk dat iedereen zich er wel van bewust is van het feit dat er, puur fiscaal dan, een ander beleid is, wat registratierechten betreft, in Vlaanderen, Brussel, Wallonië. Een aspect dat des te belangrijker is, los van het fiscale, is de woningvoorraad. Dat is iets waar niet vaak wordt over gesproken, maar we zitten met een stijgende bevolking. Nog belangrijker, met een stijgend aantal huishoudens. Er zijn meer scheidingen, mensen die alleen gaan wonen, nieuw samengestelde gezinnen.

De bevolking, de demografie ziet er volledig anders uit. Daar zien we toch wel belangrijke verschillen. Over gans België ligt het groeiend aantal huishoudens mooi in lijn met de woningvoorraad. Ik bedoel dan het aantal nieuwe woningen dat jaarlijks wordt opgeleverd, maar in Brussel zitten we daar eigenlijk maar een enorme discrepantie. Ik denk dat het aantal huishoudens tot vier keer sneller groeit dan de woningvoorraad daar, dus beleidmatig is daar echt een heel dringende, urgente nood aan een flexibel vergunningenbeleid enerzijds, aan een andere aanpak van reconversies. De Noordwijk in Brussel, traditioneel gezien als een kantoren, die ‘s avonds leeg loopt. Daar is geen beleving. Daar is echt nood en het Brussels stadsbestuur is daar ook mee bezig, om meerdere functies in de Brussel-Noord wijk te gaan onderbrengen.

Dat betekent uiteraard ook dat bestaande kantoorgebouwen zullen moeten worden omgevormd naar residentiële wijken, multifunctionele gebouwen. Dat is mooi gezegd en dat zijn mooie ideeën, maar dan heb je nog altijd het vergunningenbeleid. Als je daar telkens een parcours van vijf, zes jaar of langer moet lopen, dan zijn er toch heel veel partijen of ontwikkelaars die daar van weglopen. Ik denk dat het daar belangrijk is om het vergunningenbeleid opnieuw te gaan bekijken. Ik weet dat dat Brussel daarmee bezig is, maar in de politiek duurt het lang voor er verandering is. Daar zie ik toch wel een belangrijk aandachtspunt.

Misschien nog een laatste vraag en een topic dat ik zeker wil aankaarten: We horen van veel klanten dat de prijzen te duur zijn, dat ze te rap stijgen. Zitten we volgens jou in een vastgoedbubbel?

De afgelopen 50, 60 jaar kunnen we eigenlijk nooit vaststellen dat er een dip is geweest. We zitten eigenlijk in een gestaag groeiende, gezonde vastgoedmarkt met constante prijzen. Als je België vergelijk met andere Europese landen, bengelen we helemaal onderaan naar betaalbaarheid. Daarmee bedoel ik dus zeer betaalbaar wonen. De verkoopprijzen zijn ook mooi in verhouding met de huurprijzen, dus naar mijn gevoel zie ik eigenlijk geen reden om te geloven dat er een vastgoedbubbel zal zijn.

Ons patrimonium is niet overgewaardeerd.

Absoluut niet.

Dat was meteen het einde van deze podcast. Ik vond het ongelooflijk interessant. Ik heb heel veel bijgeleerd over de huurdersmarkt.