Investeren in vastgoed om het dan te verhuren aan particulieren, doe je dat best via je vennootschap, of hou je het beter privé? Net zoals bij elke grote investering geldt: elke situatie is verschillend, dus laat je vooral goed adviseren voor je een beslissing neemt. Wij zetten alvast de pro’s en contra’s van investeren in vastgoed via een vennootschap op een rij. Daarbij gaan we ervan uit dat je vastgoed aankoopt om te verhuren aan particulieren.

Pro: voordelige aankoop

Investeren in vastgoed via je vennootschap kan aantrekkelijk lijken. Dat komt vooral door de voordelen die je hebt bij de aankoop zelf. De kosten die daarbij komen kijken, zoals de notariskosten, registratiebelasting en btw, kan je namelijk aftrekken als beroepskosten. En dat scheelt een behoorlijk pak.

Contra: dure verkoop – indien verkoop van het vastgoed

Maar wat je als voordeel haalt uit de aankoop, zal je bijna altijd weer teniet doen eens je het vastgoed weer verkoopt. Als je vastgoed verkoopt vanuit een vennootschap, belast men je namelijk – in tegenstelling tot particulieren – op de meerwaarde bij de verkoop. Het verschil tussen de verkoopwaarde en de boekhoudkundige waarde op dat moment.

Pro: voordelige verkoop – indien verkoop van de aandelen van de vastgoed-vennootschap

Wanneer je integraal de vennootschap verkoopt die het vastgoed bezit, ook wel een patrimonium-vennootschap genoemd, dan zijn de gerealiseerde meerwaarden op deze aandelen vrij van belastingen. Het is dus aangewezen om goed na te gaan of je het onroerend goed op zich verkoopt, of de aandelen van de patrimonium vennootschap.

Gezien de effectieve waarde van het vastgoed kan verschillen van de boekhoudkundige waarde (men doet immers jaarlijks afschrijvingen), wordt er vaak een regeling getroffen voor de meerwaarden die boekhoudkundig niet opgenomen zijn. Men noemt dit latente-meerwaarde. Op deze meerwaarde bestaat het risico dat zij, in de toekomst, belast worden.

Pro: Aansprakelijkheid

Van zodra men meerdere vastgoed eigendommen heeft, komt er ook meer verantwoordelijkheid en risico bij te kijken. Men kan in dispuut komen te liggen met huurders, of kan bijvoorbeeld juridische problemen krijgen met leveranciers van herstellingen of onderhoudswerkzaamheden. Daarnaast zijn er nog tal van risico’s, denk bijvoorbeeld maar aan verzekeringskwesties die jaren kunnen aanslepen met disputen rond schuld of onschuld. Wanneer men vastgoed verwerft via een vennootschap, zal deze vennootschap de rechtspersoon zijn die instaat voor afhandeling van al deze kwesties en risico’s. Je privé vermogen is als het ware afgeschermd van mogelijk problemen of risico’s waar je vandaag nog niet met geconfronteerd wordt.

Contra: belastingen op huurinkomsten

Huurinkomsten in België worden verschillend belast voor particulieren en vennootschappen. Als je privé een huis of appartement verhuurt aan een particulier die het gebruikt voor privédoeleinden, betaal je een belasting. Die belasting is gebaseerd op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, vermeerderd met 40 procent. Dat is voordeliger dan wanneer een vennootschap een huis of appartement verhuurt. In dat geval belast men namelijk de werkelijke huurinkomsten, aan het tarief van de vennootschapsbelasting.

Van zodra je echter privé vastgoed verhuurt en dit patrimonium wordt dermate groot (in aantallen of in absolute waarde) is het raadzaam om na te gaan of er geen beroepsmatig karaker is. Stel dat je het laat beheren door een professionele partij en de inkomsten hieruit zijn dermate groot, dan kan de fiscus argumenteren dat de inkomsten een beroepsmatig karakter hebben. Dat zou betekenen dat men zwaarder belast.

Pro: aftrekbare kosten

Als je het vastgoed in je vennootschap wil verhuren, kan je meestal ook de kosten die je maakt aftrekken. Dat gaat dan bijvoorbeeld over de onroerende voorheffing, makelaarskosten en kosten voor onderhoud en herstellingen. Ook de afschrijvingen van het gebouw – alleen het gebouw, en dus niet de grond – en interesten van de financiering beschouwt men als werkelijke kosten. Zo kan je de vennootschapsbelasting, geheven op je huurinkomsten, alsnog wat drukken.

Contra: niet-aftrekbare BTW

Zowel als privé persoon en als vennootschap is er een beperking op de aftrekbaarheid van BTW. Die Belasting op Toegevoegde Waarde kan men in een vennootschap maar aftrekken in die mate dat de geleverde dienst betrekking heeft op een BTW-belastbare activiteit. Verhuur is dat in vele gevallen niet. Wanneer men dus een factuur ontvangt van bijvoorbeeld een makelaar inclusief BTW, zal een deel of het geheel van de BTW dus niet kunnen gerecupereerd worden door de vennootschap. Als privé persoon heeft men in geen enkel geval recht op BTW-aftrek.

Pro & contra: overdragen aan je kinderen

Ook over de langere termijn denk je best al goed na. Zo vertelden we eerder al dat vastgoed verkopen vanuit een vennootschap een dure grap kan worden. Wil je het vastgoed binnen je vennootschap overdragen aan je kinderen? Dat kan relatief makkelijk door de aandelen ervan over te dragen. Dat kan met of zonder notariële akte. Puur het vastgoed schenken, kan dan weer alleen door dat vastgoed uit de vennootschap te halen. Daarbij komt dan wel weer die meerwaardebelasting om de hoek kijken.

Er zijn dus veel factoren om over na te denken als je overweegt vastgoed te kopen vanuit je vennootschap. Laat je hierin zeker bijstaan door je accountant, of contacteer onze beleggingsadviseur.

Benieuwd naar de projecten waarin je zoal zou kunnen investeren? Je vindt ze hier!