Kizzy Wandelaer, fiscaal juriste, belastingconsulent en director bij KPMG legt u haarfijn uit waar u op moet letten wanneer u gaat investeren in vastgoed via een vennootschap.

Kizzy, welkom op onze podcast. Misschien is het interessant om uzelf kort voor te stellen.

Ik ben Kizzy Wandelar. Ik ben fiscaal juriste, belastingconsulente, verbonden aan het bedrijf kpmg. Samen met mijn team adviseer ik vooral familiale bedrijven, vermogende particulieren bij het maken van allerhande fiscale keuzes. Dat kan gaan over hun vennootschap. Dat kan gaan over hun personenbelastingssfeer. Denk daarbij aan vragen rond successieplanning, vragen als: Hoe optimaliseer ik mijn vennootschapsstructuur? Maar uiteraard ook vragen rond vastgoed. Hoe investeer ik het beste en wat kost mij dat fiscaal?

Ik wil met u eens kijken naar hoe we vastgoed gaan aankopen via een vennootschap. Ik denk dat dat een heel prangende vraag is voor veel mensen. Hoe zit die structuur dan juridisch juist in elkaar? Hoe moet ik daar naar kijken?

In de volksmond wordt vaak het begrip patrimoniumvennootschap, vastgoedvennootschap gebruikt. Dat is een term die gebruikt wordt om aan te duiden dat een vennootschap een bepaald doel heeft, namelijk het beheren van vastgoed. Dat is uiteraard geen rechtsvorm, waar we een keuze voor kunnen maken. Je kiest voor een bv, een besloten vennootschap of je kiest voor een naamloze vennootschap of een ander type vennootschap. Dan geef je daar vervolgens een bepaald doel aan. Dat kan een werkvennootschap zijn, maar dat kan dan bijvoorbeeld ook een vastgoed, een patrimoniumvennootschap zijn.

De fiscale behandeling is ook anders hè, binnen een vennootschap?

Als je vastgoed aankoopt via een vennootschap, dan gaat de fiscus ervanuit dat die vennootschap eigenaar is. Dat wil zeggen dat die vennootschap de opbrengsten geniet en ook de kosten mag maken. Die kosten zijn alleen fiscaal aftrekbaar als die vennootschap als doel heeft om ondergrond goed te beheren, maar ook om daar belastbare inkomsten uit te krijgen. Alleen dan zijn de kosten die je maakt in die vennootschap aftrekbaar, aan tarieven van 20% 25%. In de personensfeer is dat anders. Daar heb je eigenlijk een hogere belasting op je huurinkomen, ook wel aftrek van kosten. In de vennootschap is het vaak wel interessant.

Stel ik ben bedrijfsleider of ik heb een eigen zaak, is het dan aangewezen om dat patrimonium mee aan te kopen in mijn bestaande vennootschap? Is er een reden waarom ik het in een aparte vennootschap zou doen?

Het kan vaak interessanter zijn om het te splitsen. Veel hangt af van uw lange termijn visie. Vaak is het beter om uw onroerend goed af te scheiden van uw werkvennootschap, omwille van commerciele risico’s. Het commerciële risico dat we lopen in die vennootschap, daar willen we ons onroerend goed niet mee onderbrengen. We gaan het dus afscheiden in twee aparte vennootschappen. Het onroerend goed en de werkvennootschap? Dat is één reden.

Vooral op lange termijn kan het ook interessanter zijn. Denk bijvoorbeeld aan een moment waarop u uw werkvennootschap zou kunnen laten overnemen, verkopen aan een derde partij. Die derde partij is wel of niet geïnteresseerd in dat onroerend goed. Op zich hoeft dat geen spelbreker te zijn. Mocht het onroerend goed op dat moment in uw werkvennootschap zitten, kan u altijd het onroerend goed er ook uit halen voor een verkoop, maar dat heeft vaak fiscale gevolgen. Partiële splitsingen en dergelijke meer.

De lange termijn visie is van belang bij potentiële overname. De lange termijn visie is ook van belang bij potentiële schenking. Denk bijvoorbeeld aan een familie waar we actieve en niet actieve kinderen hebben. Het actieve kind is betrokken in de zaak. Het niet actieve kind niet. Vaak zien we dan scenario’s, waar de ouders besluiten om de aandelen van die werkvennootschap aan dat actieve kind over te dragen en dat niet actieve kind te begunstigen met die aandelen van die vastgoedvennootschap.

Moet ik kijken naar bepaalde termijn wanneer ik verkoop via een vennootschap? Als privépersoon heb ik een termijn van vijf jaar waar ik zeker rekening mee moet rekening houden, om geen extra belastingen te moeten betalen. Is dat op een vennootschap ook van toepassing?

Dat klopt, inderdaad. dus als je als privépersoon een onroerend goed verkoopt en u doet daar binnen de vijf jaar na de aankoop, dan is de meerwaarde belastbaar aan 16,5 procent. Als u geduld hebt en nu wacht vijf jaar, dan is die meerwaarde in de privésfeer onbelast op gebouwen. Voor gronden is dat nog anders.

Als u vastgoed verkoopt, Geert, dan heb je te maken met de vraag: Realiseer ik een meerwaarde? Liefst wel. Ook in de vennootschap is dat relevant. Die meerwaarde is eigenlijk het verschil tussen uw boekwaarde en de werkelijke verkoopwaarde. Die meerwaarde is belast in de vennootschap. Belast aan de normale tarieven voor vennootschapsbelasting. Voor een kmo is dat 20% op de eerste schijf van 100.000 euro en alles daarboven 25%. Die meerwaarde is dan in één keer belast. Onmiddellijk in één boekjaar.

U kan er inderdaad voor kiezen om die meerwaardebelasting te gaan spreiden over x aantal jaren. Dan is het relevant – u moet aan een aantal voorwaarden voldoen – om in die vennootschap opnieuw te gaan herbeleggen in nieuw vastgoed of andere afschrijfbare activa. Dan kan die meerwaardebelasting gespreid worden over vijf jaar.

Als ik nu slim wil zijn en ik ken mezelf een beetje, dan verkoop ik gewoon de aandelen van de vennootschap. Is dat ook geen mogelijkheid?

Zeker. Vandaag is dan nog een goede timing. De wetgeving in België voorziet nu nog altijd dat aandelen van een vennootschap, aandelen tout court, kunnen verkocht worden en de meerwaarde onbelast is, in hoofde van de privépersoon. Er is al lang sprake van de invoering van een meerwaardebelasting op aandelen, maar tot dusver bestaat die niet. Het is dus inderdaad vaak interessanter om aandelen van uw vennootschap, waar het vastgoed in zit, te verkopen, dan het onroerend goed zelf uit de vennootschap te verkopen.

Een slimme koper weet dat ook. Die slimme koper zal zeggen: Goed, als u uw aandelen verkoopt, dan realiseert u een meerwaarde en die is onbelast. Als ik het onroerend goed van u koop, uit uw vennootschap, dan gaat u in die vennootschap wel die belasting van twintig of vijfentwintig procent betalen. Laat ons gewoon de pil in twee doen, spreekwoordelijk en laat ons een disconto toepassen op de verkoopprijs van uw aandelen. Vaak ten belope van de helft ongeveer van de meerwaarde die belastbaar zou zijn in de vennootschap.

We kopen het aan voor een bepaald bedrag en we schrijven jaarlijks af. Mijn accountant gaat jaarlijks afschrijven, maar in realiteit zie ik dat die meerwaarde zich opbouwt, dat die prijzen zich opbouwen.

Dat is zeker een discrepantie, maar uiteindelijk is die fiscaal niet zo relevant. Die wordt relevant op het moment dat er verkocht wordt, dat er gerealiseerd wordt. Een maand dan opnieuw zal de fiscus zeggen: Wat is uw meerwaarde ? Het verschil tussen uw boekwaarde en uw werkelijke verkoopwaarde. Dat is uw meerwaarde. Die gaan we belasten. Daarop kan u dat systeem van gespreide taxatie al dan niet gaan toepassen.

Ook belangrijk zijn aansprakelijkheden. Ik hoorde u daarstraks zeggen: De vennootschap is eigenaar van het onroerend goed. Ik vermoed dat die dan ook altijd aansprakelijk gaat zijn, indien er bijvoorbeeld verzekeringskwesties zijn of problemen zijn met huurders of problemen met de financiering. Die vennootschap is aansprakelijk of zijn er toch toch nuances te maken?

Een vennootschap is eigenaar, dus aansprakelijk. Dat geldt voor de klassieke bv structuur, nv structuur en dergelijke meer, maar we moeten er ook rekening mee houden dat sommige onroerende goederen in een maatschap gehouden worden. De burgerlijke maatschap van vroeger, de commerciële maatschap. Bij een maatschap is het gevaar eigenlijk dat die maten, die achterliggende aandeelhouders, die familie vaak, hoofdelijk en ondeelbaar aansprakelijk zijn, voor alles wat er in die maatschap gebeurt. Dat is toch een belangrijke nuance, wanneer u kiest voor een bepaalde vennootschapsstructuur. Houd daar ook rekening mee.

Ja. Het is daarstraks ook al kort aangestipt: successieplanning. Ik heb actieve kinderen in mijn bedrijfsvoering, niet actieve kinderen. Ik wil mijn patrimonium anders gaan organiseren. Hoe moet ik kijken naar successieplanning in dit verhaal?

Als u onroerend goed privé bezit, als ouders bijvoorbeeld onroerend goed privé bezitten en zij wensen dat op een gegeven moment te schenken aan hun kinderen, dan heb je te maken met, niet met de klassieke 3% tarieven die we kennen, maar dan heb je te maken met progressieve schenktarieven. Die gaan eigenlijk tot 27 procent, afhankelijk van de waarde van het onroerend goed. Het is dus vaak interessanter om het onroerend goed in een vennootschap te hebben zitten en de aandelen van die vennootschap te schenken.

Net zoals we daarstraks bespraken dat het interessant kan zijn om de aandelen van de vennootschap te verkopen, kan het zeker ook interessant zijn om de aandelen van een vennootschap te schenken. Dan heb je schenkingsrechten op aandelen en die zijn inderdaad 3%, geen oplopende 27%. We kunnen jammer genoeg niet meer gebruik maken van de techniek van de kaasroute, de Nederlandse schenkingsroute tegen 0%. Dat kan niet meer, maar we kunnen wel die aandelen schenken tegen 3 procent.

Ik zou bijvoorbeeld tijdens mijn naar mijn levensloop delen van de aandelen kunnen schenken. Ik ben niet verplicht om in één keer alles te schenken.

Zeker. Een successieplanning is een gestaag proces. U moet zich daar goed bij voelen als schenker. Als u dat gefaseerd wil doen, prima. Het kan ook interessant zijn om bijvoorbeeld een keuze te maken richting actieve en niet actieve kinderen. Het actieve kind op een gegeven moment de aandelen van de werkvennootschap

gaan schenken en het niet actieve kind de aandelen van onze patrimoniumvennootschap schenken. Dat kan bijvoorbeeld een idee zijn.

Als we kijken naar fiscale optimalisatie, zijn er ook nog een aantal zakelijke rechten, waar die venootschapsstructuur mee ingezet kan worden? Ik denk dan bijvoorbeeld aan erfpacht, recht van opstal, vruchtgebruik. Zijn daar recente wijzigingen in de wetgeving gebeurt?

De wijzigingen zijn er gekomen, Geert, in september 2021. Die zien voornamelijk op twee punten. Een eerste belangrijk punt is termijnen. Die worden aangepast. Die worden verlaagd, versoepeld. Denk daarbij aan de erfpachtconstructies, die vroeger toch in een klassieke bedrijfsleider vennootschapsstructuur minder interessant waren, omdat je minst voor 27 jaar eigenlijk verbonden was aan het regime. Die duurtijd wordt nu verlaagd naar 15 jaar. Dat is een belangrijke evolutie.

Wat zeker een belangrijk aandachtspunt is, is de vergoeding op het einde. Denk aan vruchtgebruikconstructies. Daar zijn heel veel discussies over geweest in de rechtspraak, in het verleden. Waarom? Wel, een vennootschap die vruchtgebruiker is mag in principe ook maar doen wat een vruchtgebruiker mag doen. Dat wil zeggen: onderhoudskost aan dat onroerend goed, het likje verf, onderhoud van de trap. De grote werken: aanbouwen, vernieuwbouwen, het dak herstellen,… dat zijn eigenlijk kosten voor de blote eigenaar, die zaakvoerder.

In het verleden was het vaak zo dat de vennootschap ook die kosten op zich ging nemen en de fiscus had dat niet graag. Heel veel rechtspraak in het nadeel van die bedrijfsleider, in die zin dat de fiscus dan op het einde van het vruchtgebruik voor die meerwerken een voordeel alle aard ging aanrekenen in hoofde van die zaakvoerder. Dat wil zeggen: extra beroepsinkomen, progressief belast, pijnlijk. De wetgever wil dit nu voorkomen, door te voorzien in een verplichte vergoedingsregeling, op het einde van dat vruchtgebruik. Laat ons hopen dat we daardoor eigenlijk in veel minder fiscale discussies gaan komen, wanneer we bijvoorbeeld over vruchtgebruik constructies hebben.

Misschien kort om af te sluiten: Als jullie een analyse maken met mee klant en het gaat puur over patrimoniumvennootschap, over het aankopen van vastgoed als investering… Misschien een korte introductie in hoe die analyse kan gebeuren en hoe je een klant op die manier kan kan verder helpen.

Wij helpen de cliënt eigenlijk in een bepaald opzicht met het stellen van bepaalde vragen. Ten eerste: Wat is uw langetermijnvisie? Wat wil u met dat pand? Ziet u dat als een korte termijn opbrengst of is dat een pand dat u graag in de familie houdt bijvoorbeeld. Dat is een eerste belangrijke punt: een lange termijn visie. Een tweede belangrijke element is: Hoeveel kosten gaat u moeten maken aan dat pand. Vaak is het zo dat bij een actieve ondernemer, de cashflow in de vennootschap zit. De liquiditeit zit in vennootschaps.

Het is vaak interessant om dat onroerend goed ook via die vennootschap aan te kopen en te laten financieren via de bank en dergelijke meer. Wat zijn de te verwachten kosten? Zoals we daarstraks ook zeiden, als die kosten verband houden met het doel van die vennootschap (het onroerend goed zal opbrengen voor de vennootschap), dan mogen de kosten ook fiscaal in rekening worden gebracht. Ze worden betaald door de vennootschap.

Wat is nog belangrijk? Hoe gaat u dat financieren? Opnieuw liquiditeiten, vaak in de vennootschap, de bank die ook vaak mee wil financieren en een laatste punt: Als u kiest voor een lange termijn visie, dan kan die twee richtingen uitgaan. Ofwel gaat er ooit een overname zijn van uw bedrijf. Opnieuw daar kan scheiding van werkvennootschap en patrimoniumvennootschap interessant zijn. Ofwel denkt u ooit aan uw successieplanning en ook daar weer actieve niet actieve kinderen.

Kizzy, hartelijk dank voor deze podcast. Ik vond het heel aangenaam, heel interessant. Ik ben weer een stap wijzer geworden over investeren via een vennootschap.

Bekijk, beluister al onze podcasts hier.