Wat zijn de do’s en don’ts bij het zoeken naar een huurder? We stelden die vraag aan Sofie Spriet, CEO van Dewaele vastgoedgroep.

–

Geert: Sofie, welkom op onze podcast. Ik zou het met u graag hebben over de zoektocht naar een goede huurder. Misschien kunnen we eerst een stap terugzetten: Hoe bepaal ik een correcte huurprijs?

Het is zo dat dat eigenlijk van heel veel factoren afhankelijk is. In vastgoed: Wat is de belangrijkste factor? Locatie, de ligging en ook dat is heel evolutief. Daarnaast heeft het ook te maken met heel veel technische factoren, zoals de oppervlakte, het aantal slaapkamers. Is er buitenruimte aanwezig? Is er een berging en tenslotte natuurlijk ook de afwerkingsgraad. Dat speelt allemaal mee om de goede huurprijs te gaan bepalen. Wat wij vaststellen in de praktijk is dat daar bovenop dan eigenlijk nog een keer de dynamiek van de markt speel: Het verschil tussen vraag en aanbod.

Ik geef een voorbeeld: Stel dat u vandaag als investeerder een appartement te huur hebt in een nieuwbouwproject en op hetzelfde moment staan ook vier andere appartementen te huur, verderop in de straat een aantal gelijkaardige entiteiten, dan is de kans heel groot dat uw appartement sneller verhuurd zal zijn als u ten aanzien van de technische of intrinsieke huurprijs, uw prijs met bijvoorbeeld 50 euro per maand laat zakken. Voor een investeerder is rendement vooral belangrijk. Het is beter om sneller te verhuren aan een iets lagere huurprijs, dan maanden leegstand te hebben. Dat haal je zelfs aan een hogere huurprijs heel moeilijk nog op.

Geert: Op zich is de huurprijs vrij bepaalbaar. Als verhuurder kan ik volledig vrij kiezen. Stel dat ik een volgend contract heb, dan kan ik de huurprijs verlagen, verhogen,… Ik kan dat eigenlijk altijd vrij bepalen.

Ja. Je kan eigenlijk per huurovereenkomst gaan besluiten: Wat is op dit moment de ideale huurprijs. Idealiter houd je rekening met al die factoren.

Geert: Die prijs is één zaak, dan moet je nog de huurder vinden. Hoe vind ik de juiste huurder? Wat is de ideale huurder?

Ik denk dat iedereen op zoek is naar de ideale huurder. Alles heeft uiteraard te maken met screening, het doorlichten van de kandidaten. Het lijkt me logisch als je de ideale huurder wil vinden, dat je in eerste instantie probeert om zoveel mogelijk kandidaten te bereiken, zodat je keuze hebt en zodat je eigenlijk kan gaan afwegen: Wie is nu voor mij de ideale huurder? Het is wel heel belangrijk om daarbij te moeten onthouden dat er, ter bescherming van de huurder, die volgens onze wetgever toch een stukje als consument wordt beschouwd, dat er toch heel wat specifieke regels zijn rond privacy en anti-discriminatie, waar je in het screeningsproces rekening mee moet houden.

Geert: Ik wil weten of hij de huur wel kan betalen. Ik vermoed dat ik dat wel mag controleren. Mag ik loonfiches opvragen?

Ja. Er zijn een aantal objectieve criteria die ik zelfs zou aanraden en de solvabiliteit is daar zeker één van. Zelfs als vastgoedmakelaar trouwens ben je deontologisch verplicht om de solvabiliteit van kandidaat-huurders na te gaan. Hoe kan je er anders voor aangesproken worden door de eigenaar, door de investeerder?

Geert: Mag ik zijn werkgever bellen?

Ja. Dat is inderdaad mogelijk, op voorwaarde dat hij die informatie vrijgeeft. Bij een kandidaatstelling is het ook wel zo dat kandidaat huurders, die het pand écht willen huren, wel bereid zijn om wat basisinformatie vrij te geven.

Geert: Mag ik een Google Search doen? Mag ik de naam intikken en gaan nakijken: Hoe leeft die persoon? Wat doet die persoon?

Uiteraard. Alle informatie die de kandidaat zelf online geplaatst heeft is publiekelijk beschikbaar. Alles wat hij op zijn openbare profielen zet kan uiteraard mee in beschouwing genomen worden. Wat is wel heel belangrijk: Je mag niet gaan discrimineren op een aantal criteria, zoals taal, gender, geaardheid, ras, huidskleur. Dat zijn eigenlijk zaken die bij wet verboden zijn. Bij solvabiliteit is het ook heel belangrijk om te gaan kijken: Is het voor die persoon mogelijk om kwalitatief te leven en toch de huurprijs te betalen? Je gaat op zoek naar de bron van inkomsten.

Je mag ook niet gaan discrimineren op soort bron van inkomsten, dus in principe alle inkomsten komen in aanmerking. Is dat een loon? Is dat een vervangingsuitkering is dat een pensioen? We hebben heel vaak oudere huurders die bijvoorbeeld hun woning verkocht hebben en met pensioen. Dan zou je puur op basis van de solvabiliteitscheck van het pensioen kunnen denken: Eigenlijk zijn ze niet in staat om de huurprijs te betalen. Als die kandidaten kunnen aantonen: Wij hebben onze woning verkocht. Wij zijn wel bemiddeld, dan komt dat zeker ook in aanmerking. Daar mag je eigenlijk als eigenaar niet op gaan discrimineren.

Geert: Stel: één van de kandidaten is een jongen papa met twee kindjes. Ik heb een 1-slaapkamer appartement en hij wil dat komen huren, wat zegt de wetgeving daaromtrent?

Er zijn inderdaad ook criteria rond maximale bezetting in een woning. De bezettingsnorm staat eigenlijk standaard ingeschreven in het Vlaams woninghuur decreet. Dat betekent dat m’n eigenlijk moet nagaan, niet alleen in functie van het aantal slaapkamers, maar eigenlijk ook in functie van het aantal woonlokalen in het algemeen enerzijds en de netto bewoonbare oppervlakte van het pand anderzijds. Die berekening moet je gaan maken om te zien: Met hoeveel mensen mag ik hier maximaal wonen? Om op je vraag te antwoorden: Heel specifiek is dat moeilijk in te schatten, omdat ik niet weet waar ze wat een oppervlakte is, maar dat zijn de 2 criteria die je samen moet tellen om eigenlijk te gaan zien: Is het mogelijk om die woning op een kwalitatieve manier te gaan bewonen?

Geert: Daar zou ik als verhuurder kunnen zeggen: Kijk, uw gezinssamenstelling zit niet in de normen, dus we gaan u als kandidaat niet weerhouden.

Klopt. Dat is een objectief criterium om een kandidaat te weigeren.

Geert: Stel dat we hem wel weerhouden en de gezinssamenstelling verandert. Er komt een partner bij er er komt nog een kindje bij. We zitten op dat moment boven die maximale bezetting. Zijn er dan contractueel zaken waarmee ik mij als verhuurder kan indekken om daar een stop op te zetten?

Ja. Ik zou zeker aanraden om in de huurovereenkomst standaard een clausule op te nemen die eigenlijk aangeeft dat de huurder akkoord, dat hij zich altijd aan de maximale bezettingsgraad zal houden. De informatie die gekend is op het moment van de start van de huurovereenkomst, stel dat die verandert, zolang dat hij binnen de maximale bezettingsgraad blijft is er geen probleem. Stel dat de huurder dan toch die bezettingsnorm zou hebben de overschreden, is dat eigenlijk een grond tot verbreking van de huurovereenkomst die de investeerder of eigenaar dan kan inroepen, uiteraard voor de vrederechter.

Geert: Ik heb nog enkele typische vragen: Roken? Ik wil niet dat er gerookt wordt in mijn appartement. Ik heb liever dat er geen huisdieren zitten in mijn appartement. Wat kan ik daar omtrent doen?

Dat is een moeilijk debat. Daar werd ook jarenlang over gedebatteerd in de rechtspraak, in verschillende rechtbanken. Wat is momenteel eigenlijk de vigerende tendens? Als je daarvoor naar een rechter zou stappen, dan maakt men een afweging tussen verschillende grondrechten. Langs de ene kant heeft u als investeerder het grondrecht op eigendom. Je grond is uw eigendom. Langs de andere kant heeft de huurder het grondrecht op wonen, vrijheid van wonen. Men zet die twee eigenlijk tegen elkaar af. Het is vandaag zo dat u een huurder eigenlijk niet kan verbieden om een huisdier te houden of om te mogen roken in het appartement of in de woning, omdat het grondrecht op wonen eigenlijk een stukje voorrang krijgt om het grondrecht van eigendom.

Er is wel een belangrijke kanttekening bij te maken: Stel dat u een appartement verhuurt in een appartementsgebouw, dus waar ook andere mensen wonen, dan spreken we eigenlijk over mede-eigendom, dan kan dat grondrecht op wonen eigenlijk wel beperkt worden, door in het reglement van inwendige orde van het gebouw een verbod op huisdieren op te nemen. Waarom? Omdat je natuurlijk op dat moment verschillende grondrechten van wonen, van de verschillende bewoners, naast elkaar gaat gaan zetten. Een huisdier kan nu eenmaal overlast bezorgen voor andere medebewoners in het gebouw en dan is het wel toegelaten om dat eigenlijk contractueel te gaan inwerken. Voor roken geldt dat helaas niet. Enkel in de gemene delen van het gebouw kan je een rookverbod opleggen.

Geert: Niet in de privatieve delen.

Neen. Ik kan natuurlijk wel aanraden aan investeerders om opnieuw in de huurovereenkomst een clausule op te nemen dat als er huisdieren zouden zijn of als er gerookt wordt, dat de huurder verantwoordelijk is om al die schade op eigen kosten te gaan herstellen bij het einde van de huurovereenkomst en het pand terug volledig in oorspronkelijke staat te gaan brengen.

Geert: Dat zijn clausules die ik wel zou kunnen opnemen, dat alles eigenlijk inderdaad terug naar de originele staat wordt gebracht en dat alle schade weggewerkt wordt.

Ja, klopt. Op die manier kan je eigenlijk toch voorkomen dat, ondanks het grondrecht op wonen en als m’n huisdieren houdt of rookt in de woning, dat er eigenlijk blijvende schade wordt wordt aangericht.

Geert: Mag ik een blanco strafblad eisen?

U kan vragen aan een kandidaat of hij dan wil voorleggen, maar de kandidaat is in c niet verplicht om dat mee te geven. Je kan dat bijvoorbeeld niet zelf bij instanties gaan op vragen, dat niet.

Geert: Er zijn nog een aantal essentiële zaken: verzekeringen en huurwaarborgen. Wat is juist de verplichting van de eigenaren en wat is de verplichting van de huurder?

Sinds de inwerkingtreding van het nieuwe Vlaamse woninghuurdecereet begin 2019 is zowel de huurder als de eigenaar verplicht om een brandverzekering te nemen. De eigenaar neemt die voor het gebouw. De huurder neemt die wat betreft zijn eigen huurdersaansprakelijkheid, dus zowel brand als waterschade. Daarnaast, dit is niet verplicht maar wel aan te raden, neemt de huurder best een verzekering voor zijn inboedel: het meubilair en zijn spullen in de woning.

Het is wel mogelijk dat de eigenaar in zijn eigen brandverzekering een afstand van verhaal voorzien heeft. Dat is een technische term om eigenlijk te zeggen: Op het moment dat er schade ontstaat en de brandverzekeraar van de eigenaar springt in, dat hij op dat moment eigenlijk de huurder niet kan aanspreken voor eventuele schade waar de huurder aansprakelijk voor is. Als dat zo is, dan zal de eigenaar hoogstwaarschijnlijk dat deeltje van zijn verzekeringspremie, die die afstand van verhaal dekt, doorrekenen aan de huurder.

Vandaar is het belangrijk bij het aangaan van de huurovereenkomst om daar afspraken over te maken. Als huurder moet je in dat geval niet nogmaals een eigen brandverzekering afsluiten. Het zouden zotte kosten zijn om dat allebei te doen. Je kan je als huurder beperken om enkel een verzekering te nemen om je inboedel te laten verzekeren. Wat wij waren er ook nog altijd aanraden, veiligheidshalve, is: Als je dan toch een brandverzekering neemt, laat dan ook het verhaal van derden mee verzekeren. Wat bedoelen we daar mee? Als er brand of waterschade zou zijn in het appartement van de onderburen of de bovenburen, dan is dat meteen ook in de verzekering gedekt. Dan ben je op je gemak.

Geert: Anders wordt het complexer, inderdaad.

Dan kan het ook een dure rekening worden.

Geert: Het is heel belangrijk om bij aanvang een bepaalde huurwaarborg vast te stellen. We leggen een borg voor huurgelden die niet betaald worden, voor kosten bij het afsluiten van het contract. Hoe hoog is die huurwaarborg? Hoe bepaal ik die?

Het vestigen van een huurwaarborg is in c niet verplicht. Het is wel aan te raden om inderdaad te zorgen dat er een soort van spaarpotje langs de kant staat als er bepaalde schade is bij het einde van de huurovereenkomst, dat die gelden beschikbaar zijn. Het is zo dat die spelregels, als men dan toch voor een huurwaarborg kiest, juridisch wettelijk zijn vastgelegd. Je kan nooit meer dan drie maanden huurprijs eisen als huurwaarborg en ook de vorm van je waarborg is eigenlijk wettelijk verankerd. Als huurder kan eigenlijk kiezen ofwel om dat bedrag te gaan blokkeren op een gepersonaliseerde rekening op naam van de huurder of om een zakelijke zekerheidstelling aan te vragen bij een financiële instelling.

Als je als huurder moeite hebt om dat bedrag in 1 keer op tafel te kunnen leggen bij aanvang van de huurovereenkomst, kan je eventueel bij het ocmw aankloppen om op die manier de huurwaarborg te kunnen voldoen. Dan zal je natuurlijk aan een aantal voorwaarden voldoen als kandidaat. Er is ook nog een vierde methode, die niet vereist dat er gelden gestort worden. Dat is eigenlijk de persoonlijke borgstelling. Ik kan eigenlijk een derde persoon contractueel aanduiden als borgsteller, ook ten belope van maximaal 3 maanden huur. Dat betekent: Als er schade is kan de eigenaar niet alleen de huurder aanspreken, maar ook die derde persoon

Geert: voor maximaal dat bedrag dat er afgesproken is.

Klopt. Maximaal te belopen van 3 maanden huur. Uiteraard als de huurder die optie wil kiezen, moet de verhuurder daar wel mee akkoord gaan.

Geert: Ik kan me voorstellen in die conflicten dat de plaatsbeschrijving ook heel essentieel is.

Ja. Dat kan eigenlijk heel veel problematieken vermijden. Ik weet nog goed uit mijn verleden als advocaat dat dossiers voor de vrederechter, waar eigenlijk geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving werd opgesteld, dat doorgaans de eigenaar, investeerder met een financiële kater achterblijft. Vandaar is het belangrijk om van bij aanvang tegensprekelijk door een onafhankelijke expert die plaatsbeschrijving te laten opmaken

Geert: die dan waarschijnlijk betaald wordt door beide partijen.

Klopt. Als je opteert voor een plaatsbeschrijving, dan zegt de wet dat die kosten verplicht fifty-fifty tussen eigenaar en huurder moeten verdeeld worden.

Geert: Hoe gedetailleerd moeten we dan gaan?

Hoe gedetailleerder, hoe beter denk ik dan. Dat heeft uiteraard te maken met een volledig fotodossier, waarbij men niet alleen de ruimtes van op afstand in beeld brengt, maar is er bijvoorbeeld al bepaalde schade aanwezig in het pand op het moment dat de huurder het betrekt, dan is het belangrijk om daar ook close-up foto’s van te nemen en dan eigenlijk ruimte per ruimte een omstandige beschrijving, een geschreven tekst, toe te voegen aan de foto’s.

Geert: Foto’s en geschreven tekst. Stel: We zitten in de nieuwbouw en het gebouw zet zich. Er komt tijdens het plamuurwerk een bepaalde scheur, is daar de huurder verantwoordelijk voor?

Er is een hele regelgeving is het Vlaamse woninghuurdecreet over: Welke kosten zijn voor de huurder? Welke kosten zijn voor de verhuurder? Als het natuurlijk te maken heeft met de zetting van het gebouw, zan zal de huurder niet aansprakelijk worden gesteld.

Geert: Stel dat er gebruikssporen zijn, de huurder heeft vier à vijf jaar in een bepaald appartement gezeten. Bij de volgende plaatsbeschrijving merken we dat er bepaalde gebruikssporen zijn, wordt hij daar ook verantwoordelijk voor gesteld?

Standaard wordt er toch met een bepaalde vetusteit rekening gehouden. Je kan als eigenaar uiteraard niet verwachten wij dat, als men drie à vier jaar in een woning gewoond heeft, dat die terug als nieuwbouw zou worden opgelverd. Tenzij, zoals we daarnet al aangehaald hebben als je contractuele close hebt en je kan bewijzen dat er huisdieren waren en dat mensen rookten, dan kan je wel eisen dat het eigenlijk in de oorspronkelijke staat hersteld wordt en houden we geen rekening met die vetusteit. Het is veel interessanter voor een eigenaar om dat contractueel te gaan opnemen op het moment dat men eigenlijk de uittredende plaatsbeschrijving gaat doen. Samen met de expert zal die altijd met een bepaalde vetusteit van de woning rekening houden.

Geert: Stel: We ik ga niet uiteen als goede vrienden… Ik verwacht dat er op het einde van de rit ook een plaatsbeschrijving moet gebeuren. De huurder wil daar niet bij zijn. Hoe gaat dat dan in zijn werk? Kan ik de plaatsbeschrijving als verhuurder alleen doen maar mijn experts?

De essentie van de plaatsbeschrijving is net dat die tegensprekelijk moet zijn. Ik kan alleen maar adviseren om alles in het werk te stellen, desnoods met officiële ingebrekestellingen hem om die huurder alsnog aan tafel te krijgen. Als dat niet het geval is, dan zou ik de plaatsbeschrijving toch laten doorgaan, zeker ook met de objectieve expert, dus zeker niet zelf. Dan ga je zo snel mogelijk naar de vrederechter, omdat de huurwaarborg zou moeten worden vrijgegeven worden.

Geert: Die kan ik wel ten allen tijde blokkeren tot ik zelf mijn akkoord verklaar.

Die zal niet kunnen vrijgegeven worden. Beide partijen moeten altijd voor akkoord tekenen om een vrijgave te kunnen doen. Van zodra dat vastzit, moet je toch naar een objectieve derde partij om daarover een oordeel te vellen. Dat is in dit geval de vrederechter.

Geert: Kan ik me niet laten begeleiden in het zoeken naar een huurder, alle zaken die besproken zijn? Het lijkt me toch allemaal juridisch heel complex.

Ja, klopt. Dat kan zeker. Je kan daar eigenlijk voor beroep doen op een vastgoedmakelaar en idealiter dan nog op een vastgoedmakelaar, gespecialiseerd in huur en verhuur. Het is inderdaad relatief complex. Als investeerder ben je op zoek naar rendement. Dat betekent dat je snel wilt verhuren, maar vooral ook aan de juiste kandidaat, die uiteraard goed voor het pand zorg zal dragen en die uiteraard ook altijd stipt zijn huur betaalt. Als we spreken over de ideale huurder, daar ben ik naar op zoek. Om die snelheid te maken heb je inderdaad een veelheid aan kandidaten nodig. Het voordeel aan makelaars, gespecialiseerd in verhuringen, is dat zij enerzijds al een grote database hebben aan kandidaten, die reeds gescreend zijn en waardoor dat er heel snel kan geschakeld worden.

Ten tweede: De materie is inderdaad relatief complex. Ik denk vooral bij die screening: Omdat men net zo waakzaam moet zijn dat er niet gediscrimineerd wordt en dat de privacyregels niet geschonden worden, dat we dat eigenlijk best aan de specialist overlaten. Zoals ik daarnet ook aangehaald heb, dat de makelaar deontologisch verplicht is om de solvabiliteit te screenen. Die zal heel diep gaan ook in het nazicht van bepaalde documenten die de financiële draagkracht eigenlijk bewijzen. Last but not least denk ik ook dat een makelaar net iets objectiever is als de rationelere persoon versus de eigenaar die toch heel persoonlijk betrokken is bij het verhuren van zijn pand en die misschien op dat vlak een iets objectiever oordeel kan vellen om zo snel mogelijk de juiste kandidaat te vinden.

Geert: We spreken vaak over 3-6-9 contracten. Zijn er andere mogelijkheden dan dit soort contracten?

Ja. Het is raar dat dat in de volksmond nog altijd gezegd wordt, want een 3-6-9 bestaat eigenlijk niet meer. Met de inwerkingtreding van de nieuwe huurwetgeving in 2019 is er eigenlijk nog een contract van korte duur voor maximaal drie jaar of korter. Dan heb je een standaardcontract, waarin je zegt: De basistermijn is negen jaar, maar die kan uiteraard ook voortijdig opgezegd worden.

Geert: Stel dat ik van mijn kant als verhuurder wil opzeggen, kan dat ook vroegtijdig?

Ja, afhankelijk opnieuw van het soort duurtijd qua contract dat je gekozen hebt. Een contract van korte duur kan door de eigenaar niet voortijdig opgezegd worden. Het is belangrijk om dat te weten als je daarvoor kiest. Een standaard contract van 9 jaar kan je wel voortijdig opzeggen, maar ook daar zijn wel heel specifieke regels aan verbonden. Je kan dat eigenlijk doen omwille van drie redenen als eigenaar. Ofwel omdat je het pand zelf wilt gaan gebruiken en met zelf bedoelt men dan niet alleen jou of jouw echtgenoot, maar ook bepaalde familieleden, welke staat heel duidelijk in de wet opgesomd.

Geert: Sommigen mogen wel, anderen morgen niet.

Klopt. Dat heeft te maken met erfrecht, hoever, in de hoeveelste graad dat je verwand bent aan een familielid, om te gaan bepalen: Kan je die regel inroepen of niet? Ten tweede kan je ook als eigenaar voortijdig opzeggen, omdat je verbouwingswerken wil gaan doen in het pand, maar ook daar heeft de wetgever een aantal regels ingesteld. Welke verbouwwerken moeten dat dan zijn? De kostprijs, om de huurder een beetje te beschermen, zodat je niet voor eenvoudige schilderwerken de huur voortijdig zou opzeggen. Het moet wel gaan om structurele verbouwingen. Dan kan je als derde stap ook opzeggen zonder gegronde motivering, maar dat zal je als eigenaar veel centjes kosten. Dan moet er eigenlijk een ernstige verbrekingsvergoeding aan de huurder betaald worden

Geert: die ook contractueel vastligt of die wettelijk vastligt?

Die ligt wettelijk vast en je kan daar ook contractueel niet van afwijken. Ongeacht welke van de drie redenen die je kiest, zijn er ook termijnen die je moet respecteren en kan je ook die redenen niet allemaal op hetzelfde moment inroepen. Dat staat eigenlijk allemaal in de huurwetgeving.

Geert: Ga ik best voor een kort contract of ga ik best voor lang contract?

Ik denk als investeerder dat je voor jezelf de afweging moet maken: Wat is uw einddoel? Ben je volledig overtuigd van de kandidaat, dan zou ik adviseren om voor een iets langer contract te gaan of niet voor de korte duur te kiezen, omdat dat een aantal voordelen heeft. Ten eerste: altijd al die huurder een aantal jaren heeft kan je jaarlijkse de huurprijs gaan indexeren. Ook daar zijn bepaalde regels aan verbonden, die dan moet naleven, maar dat eigenlijk relatief gemakkelijk en automatisch te doen. Ten tweede: Stel dat de huurder in een contract van langere duur zelf zou opzeggen in de eerste drie jaar, dan is zijn verbrekingsvergoeding veel hoger dan als hij dat zou doen in een contract van korte duur. Voor uw rendement is dat dus uiteindelijk beter.

Twijfel je nog een beetje aan de kandidaat en wil je op dat vlak toch wat de kat uit de boom kijken, dan is het misschien wel aan te raden om voor een jaarcontract te gaan, maar dan heb je inderdaad als nadeel: Als hij na een jaar vertrekt, dat heel de zoektocht opnieuw start en dat je niet kan indexeren. Waarom is dat indexeren in functie van uw rendement zo belangrijk? Het is onze vaststelling op de huurmarkt op vandaag, dat als wij panden terug in herverhuur krijgen, die een aantal jaar verhuurd zijn… Ik zeg maar iets: Je bent gestart vijf jaar geleden aan 700 euro.

Ondertussen is die prijs geindexeerd. Na vier jaar zitten we op 770 euro. Op het moment dat wij dat appartement terug op de markt brengen, gaan we dat niet aan 770 euro kunnen verhuren. Het is niet omdat je indexeert dat dat uiteindelijk de werkelijke huurwaarde is. Als we spreken over het ideale rendement zoeken, uw rendement optimaliseren, dan zijn natuurlijk huurders die minstens vier of vijf jaar blijven heel interessant.

Geert: Mag ik contractueel mijn prijs gradueel verhogen? Mag ik bijvoorbeeld zeggen: Na twee jaar gaan we naar 800 euro?

Neen. U start met een basisprijs en u kan enkel indexeren. Wil u de huurprijs verhogen, dan moet u daarvoor naar de vrederechter en dan moet u ook heel gegronde redenen hebben om dat te gaan doen. Het is mijn ervaring dat dat eigenlijk zelden wordt toegestaan.

Geert: Ook niet als ik het vastgoed verbeter? Ik leg parket en ik vind dat het meer waard is. Ik heb sterk geïnvesteerd. Dezelfde huurder blijft er in.

Dat zal niet voldoende zijn. Je zult echt al significante signalen moeten aantonen ofwel naar afwerkingsgraad inderdaad ofwel naar externe marktomstandigheden, maar op dat vlak is men nogal beschermend ten aanzien van de huurder.

Geert: In wederzijds akkoord wel. Stel dat ik slimmer ben, ik geef een bepaalde huurprijs en ik ga het eerste jaar een huurkorting geven. Mag dat?

Nee. Je moet een basishuurprijs vaststellen, die dan kan geïndexeerd worden. Als je zou zeggen: Ik werk met een korting, dan zou de huurder in principe voor de rechter nog kunnen afdwingen dat dat eigenlijk de basishuurprijs is. Dan kom je wel van een kale reis terug, dus ik zou zeker niet aanraden om daar contractueel creatief mee om te gaan.

Geert: Zijn er nog bepaalde tips en tricks die je zou kunnen geven aan investeerders die zoeken naar huurders?

Ik heb een aantal tips. In eerste instantie, voor de investeerder: Denk goed na waarin je zal gaan investeren en bevraag je op misschien op voorhand ook eens bij een lokale specialist: Wat verhuurt hier vlot? Doe dat vooraleer je effectief tot aankoop van een appartement over gaat. Dat is 1 en 2 het lijkt ook daar misschien in functie van uw rendement als investeerder minder interessant, maar het moment dat je het pand voor de eerste keer op de markt zet, raden wij altijd aan om zelf een aantal afwerkingsdetails te gaan voorzien, zoals voor gordijnrails, eventueel haakjes voor de handdoeken, een spatbord in de keuken. Waarom? Om de eenvoudige reden dat dat allemaal minder boorgaten zijn als huurders in- en uittreden, waardoor dat er in het begin misschien wat meer moet geïnvesteerd worden, maar in de long-run zal de schade veel beperkter zijn.

Geert: Sofie, ik vond het heel interessant. Ik heb heel veel bijgeleerd rond rond de zoektocht naar huurder. Bedankt om hier aanwezig te zijn.