Kent u de belastingverschillen tussen investeringsvastgoed en uw gezinswoning? U zal verbaasd zijn welke belastingvoordelen investeren in een opbrengsteigendom oplevert. Ongetwijfeld hoorde u over de federale ‘woonbonus’, maar ook de andere fiscale aspecten van een opbrengsteigendom komen in dit artikel over investeringsvastgoed kort en krachtig aan bod.

U overweegt te beleggen in vastgoed, gelet op de lage rente en de zekere huuropbrengsten? Stap voor stap lichten wij de interessante fiscale verschillen met uw vertrouwde gezinswoning toe:

1. Verschillende registratierechten bij aankoop

Wij vertellen het u zoals het is: het aankopen van een bestaande opbrengsteigendom of tweede verblijf is duurder dan de aankoop van een gezinswoning. Kiest u echter voor nieuwbouw, dan is er bij de aankoop geen verschil. Bovendien wordt dit eventuele verschil bij aankoop gecompenseerd door de voordeligere fiscale behandeling van investeringsvastgoed na aankoop.

De registratierechten (Vlaamse verkooprechten) bedragen slechts 7%, en vanaf 2020 zelfs 6%, indien het om uw gezinswoning gaat. Gaat het echter om investeringsvastgoed of een tweede verblijf -of bezit u al vastgoed-, dan is het tarief 10%. Bij nieuwbouw betaalt u sowieso 21% btw (tenzij u voordelig belegt in assistentiewoningen), en eventueel 10% registratierechten op het grondaandeel. Of het nu om uw nieuwe gezinswoning gaat, of om nieuwbouw vastgoed aangekocht om te verhuren.

Nà de aankoop wordt een opbrengsteigendom fiscaal opvallend gunstiger behandeld dan een gezinswoning. Lees snel hoe dit komt:

2. Fiscaal voordeel groter na aankoop opbrengsteigendom

Rare jongens, die Belgen. Maar u kan er uw voordeel mee doen bij het investeren in vastgoed.

Voor een gezinswoning wordt de Vlaamse woonbonus in 2020 helaas afgeschaft. De verlaging van de registratierechten met 1% vormt slechts een gedeeltelijke compensatie hiervoor, die zelfs helemaal niet van toepassing is bij nieuwbouw.

Een opbrengsteigendom is echter federale materie en op dit niveau blijven de fiscale voordelen (op dit moment) behouden!

Eerst en vooral geniet u van de federale intrestaftrek bij een lening voor de aankoop van investeringsvastgoed of tweede verblijf. Dit betekent dat u de intresten mag aftrekken van uw onroerende inkomsten. Zo halveert u (bij marginaal tarief van 50%) de financieringslast voor uw tweede (of derde,…) eigendom.

Dan is er nog de bewuste federale ‘woonbonus’ die behouden blijft in tegenstelling tot zijn Vlaamse variant. Lenen voor een opbrengsteigendom of tweede verblijf is dus vanaf 2020 fiscaal veel interessanter dan lenen voor een gezinswoning. Een wat absurde situatie, waar u als investeerder in vastgoed uw voordeel mee kan doen. U krijgt max. 693 EUR korting per jaar zolang de lening loopt. Tenzij uw korf voor langetermijnsparen of pensioenopbouw al gevuld is met pensioensparen en dergelijke (wat vaak het geval is). Dan nog geniet u van de federale intrestaftrek (zie eerder), wat bij de aankoop van een gezinswoning niet het geval is.

3. Vergelijk nu belasting gezinswoning en investeringseigendom

Als eigenaar betaalt u jaarlijks gewestelijke onroerende voorheffing, zowel voor uw gezinswoning als voor uw investeringseigendom. Deze zogenaamde ‘grondlasten’ berekent de belastingdienst op basis van het kadastraal inkomen of KI. Het enige verschil is dat u bij investeringsvastgoed geen recht hebt op vermindering zoals voor kinderen ten laste. (P.S.: Voor assistentiewoningen is geen onroerende voorheffing verschuldigd.)

Wat met de personenbelasting? Is er daar een verschil?

Ja. Hebt u enkel een gezinswoning, dan hoeft u het KI niet aan te geven bij uw aangifte voor de personenbelasting. Op een tweede verblijf of opbrengsteigendom moet u daarentegen wel belastingen betalen. Gelukkig valt dit goed mee. De fiscus belast immers niet de werkelijke huuropbrengsten, maar louter het geïndexeerde KI x 1,40. Ook indien u uw tweede verblijf enkel zelf gebruikt en niet verhuurt, bent u deze belasting trouwens verschuldigd. Dan is een opbrengsteigendom een stuk interessanter natuurlijk, gelet op de huuropbrengsten.

Opgelet: verhuurt u aan een vennootschap of een professionele gebruiker, dan belast men wel de werkelijke huurinkomsten. Gelukkig kan u in dat geval een kostenforfait van 40% aftrekken.

4. Bij herverkoop: meerwaardebelasting vermijden

Stel: u hebt jarenlang genoten van de maandelijkse huuropbrengsten na uw investering in vastgoed. U beslist om uw opbrengsteigendom te verkopen. De meerwaarde die dit oplevert vormt een leuke bonus. Maar hoe zit het met de fiscus?

In tegenstelling tot bij de verkoop van uw gezinswoning, kan de meerwaardebelasting roet in het eten gooien bij de verkoop van investeringsvastgoed. Die belasting van 16,5 % op de meerwaarde (meer nog op grond) kan u nochtans gemakkelijk vermijden. Het enige wat u hoeft te doen is niet te snel na de aankoop overgaan tot verkoop. Geniet langer dan 5 jaar van uw pand en de huuropbrengsten (wat trouwens heel gebruikelijk is): dan hoeft u geen meerwaardebelasting te betalen bij verkoop van dit investeringsvastgoed.

U betaalt geen meerwaardebelasting op de verkoop van uw gezinswoning indien u er 6 maanden gewoond hebt in de 12 maanden voor de verkoop.

Bij Brody adviseren wij u graag over fiscale optimalisatie bij het investeren in vastgoed. Zo scheert uw rendement hoge toppen. Neem nu contact op.