Wij interviewden Rudy Leroy van Urbis over de voordelen van rentmeesterschap voor u als investeerder.

–

Geert: Rudy, hartelijk welkom op onze podcast

Rudy: Goedemiddag.

Geert: We zouden het met u heel graag hebben over rentmeesterschap, een onderwerp waar we vandaag heel veel vragen rond krijgen van onze kopers. Misschien is het interessant dat u zichzelf eens kort voorstelt.

Rudy: Ik ben Rudy Leroy. Ik ben zaakvoerder van Urbis vastgoedgroep. Ons kantoor is gevestigd in Gent en we hebben nog een aantal kleinere pop-up kantoren over het Vlaamse landschap verspreid. Inderdaad rentmeesterschap beschouwen wij als een core business omdat we zien dat er steeds meer vraag naar is, naar die ontzorging en die begeleiding in gans de verhuur problematiek.

Geert: Wat is nu juist rentmeesterschap? Wat moet ik me daar juist bij voorstellen?

Rudy: Het is inderdaad nog voor veel mensen een onbekend woord. Dat merk ik ook in mijn netwerk.

Met rentmeesterschap nemen wij de verhuur zorgen uit handen van de eigenaar, zowel op administratief, technisch, financieel vlak. Het is de bedoeling om de eigenaar te ontzorgen, zodanig dat alle issues die er zijn, over ons lopen, dat de huurder bij ons terecht kan voor kleine issues, grotere problemen en omgekeerd: dat de eigenaar van ons feedback krijgt van de relevante zaken waar hij/zij feedback wil over krijgen, zoals de wisseling van een huurder of een wezenlijk technisch probleem, maar dat alle kleinere vraagstellingen eigenlijk bij ons gekanaliseerd worden, zodanig dat de verhuurder gerust op vakantie kan gaan en weet dat, als er een technisch issue is, dat het opgelost zal worden. Als de financiële indexatie moet doorgevoerd worden, dat dat automatisch gebeurt het etc. Dat doen wij inderdaad allemaal voor de verhuurder, dat is wat rentmeesterschap inhoudt.

Geert: Dat zijn geheel andere taken dan de taken van de syndicus eigenlijk he?

Rudy: Inderdaad. De syndicus beheert de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw. Ik geef als voorbeeld: het functioneren van de lift. De syndicus gaat zich niet bekommeren over het feit of dat appartement specifiek van die eigenaar verhuurd is.

Onze taak is het privatieve beheer. Wij willen erop toezien dat we een goede huren vinden en dat die huurder het appartement netjes onderhoudt. Ik geef je een heel praktisch voorbeeld om het verschil met de syndicus te verduidelijken. Stel dat de huurder belt om te zeggen de lift niet werkt, dan moeten wij de huurder doorverwijzen naar de syndicus. Belt diezelfde huurder om te zeggen: Mijn boiler is uitgevallen. Ik krijg hem absoluut niet meer in gang. Er moet een technische interventie komen. Dan ben je bij ons aan het juiste adres. Dan gaan wij aan de slag om zo snel mogelijk het privatief probleem van de huurder op te lossen.

Geert: Waarom zou ik dit uit handen geven? Waarom zou ik een rentmeester aanstellen?

Rudy: Aan jou de keuze. Als je ontzorgd wil worden, neem je een rentmeester onder de arm. Je kan altijd zo redeneren: Wat ik zelf doe, doe ik beter. Tot op een zeker niveau kan dat misschien ook zo zijn. Je kent zelf misschien een klusjesman of je hebt zelf handige vingers. Wij kunnen in onze software ook voorzien dat wij bij de eigenaar aankloppen ook voor kleine technische issues, maar daar tegenover staat dat we dikwijls ervaren dat, wanneer wij de communicatie doen met de huurder, dat alles gestroomlijnder verloopt, terwijl sommige eigenaars, in het verleden, zichzelf zijn verloren in oeverloze discussies, terecht of onterecht, met huurders. Voor sommige eigenaars is het een goede oplossing dat wij tussenpersoon zijn, om zelf ontlast te worden van een heleboel discussies waar je liever niet bij betrokken bent.

Geert: De zoektocht naar de juiste huurder is één van de belangrijkste zaken. Is dit iets waar jullie assisteren?

Rudy: Voor ons is het heel belangrijk dat, als we nieuwe panden hebben die voor de eerste keer moeten verhuurd worden, dat wij ook de opdracht krijgen om die huurder te zoeken. Wij maken er een heel belangrijk punt van dan mijn goede communicatie opbouwen met de huurder van bij de start van de samenwerking.

Wij gaan hem/haar duidelijk briefen dat alles ook de komende jaren, alles unilateraal naar ons gecommuniceerd wordt. Dat de huurder geen contact dient te hebben met de eigenaar. Dat maakt dat je vanaf het begin een andere soort relatie aangaat met de huurder.

Omgekeerd is de huurder, ook bij aanvang, bereid om iets meer info te geven aan de doorsnee makelaar, met alle respect. Je wilt je open opstellen in het uitwisselen van informatie. Wat is mijn gezinssituatie? Wat is mijn achtergrond? Loonfiches? Wanneer wij dat ook expliciet gaan vragen, zien wij dat ze open antwoorden, omdat wij als rentmeester hun aanspreekpunt zullen zijn.

Geert: Ik heb het gevoel dat ik als investeerder mijn investering dan kan zien als puur een investering. Anders dan dat ik er echt operationeel mee moet bezig zijn en dat jij eigenlijk een soort van beheerder bent die al die administratieve, juridische, operationele zaken ondervangt.

Rudy: Ja, dat is zo. Wij geven trimestriële rapportages aan de eigenaar uiteraard. Wij storten de gelden, zodra ze bij ons binnenkomen, binnen de week door naar de eigenaar. Hij heeft een goede follow-up, zowel van zijn geldstroom als van gebeurlijke, relevante, technische ingrepen die gebeurd zijn of juridische issues die er zouden kunnen opduiken. Hij wordt gerapporteerd, op gestructureerde wijze, door ons.

Door te werken met een rentmeester, kan je als eigenaar je investering, je onroerend goed, als een klassieke vorm van beleggen. Van alle praktische issues hoef ik me als eigenaar totaal niets van aan te trekken, want ik heb er geen verstand van of ik zit te veel in het buitenland of ik ben beroepshalve te druk bezig. Daarvoor neem je een rentmeester onder de arm.

Geert: Vanaf hoeveel eigendommen wordt rentmeesterschap interessant?

Rudy: Bijna de helft van de eigenaars die beroep doen op ons zijn gestart met slechts één appartement. We zien dat er de afgelopen jaren een grote, nieuwe groep van investeerders in vastgoed is gekomen, mede door de lage bancaire rentes, doordat die onzeker zijn en dat die ook beroep doen op ons als rentmeester en zich er ook zeer comfortabel bij voelen.

Wat we wel ook vaststellen is dat, in de loop der jaren, zij dan dikwijls met bijkomend patrimonium afkomen. Hetzij nieuw aangekocht, hetzij dat ze in de familie nog patrimonium hebben waar ze vragen bij hebben. Een broer of zus zijn er bijgekomen, want de ouders zijn naar het rusthuis. Daar moet ook iets mee gebeuren. Dan zijn we op een ander niveau aan het beheren.

Nog een laatste punt waar we nu ook steeds meer worden voor gecontacteerd, dat is dat sommigen verouderd patrimonium hebben. Dat ze nu het beheer, door de generatiewissel, in handen krijgen en die denken oei oei oei, dit is hier nog enkel glas, niet geïsoleerde daken… Er is vanalles technisch niet in orde. Ze doen beroep op ons en wij zeggen oke, we willen meegaan in het stappenplan en de renovatie begeleiden, in zoverre dat de eigenaar ook bereid is om dan de financiële inspanningen te doen, om die appartementen op niveau te brengen anno 2022 zowel op juridisch technisch vlak, alsook kwalitatief qua beleving.

Geert: Ik kan me voorstellen dat dat de meeste kopzorgen geeft: wanneer er bijvoorbeeld een brand geweest is mijn verzekering of er is een oud bouwmisdrijf dat gereguleerd moet worden en de brandweer of de stad moet langskomen. Ik kan me voorstellen dat er momenten zijn dat er heel veel tijd en moeite in gestoken moet worden, maar dat zijn ook zaken die bij de rentmeester kunnen geplaatst worden.

Rudy: Die kunnen bij ons geplaatst worden. Dit valt buiten het normale beheer en hier wordt dan ook een aparte vergoeding voor afgesproken. Is dat een mini brandje, da, rekenen we er niets bij, maar als dat een totaal appartement is dat moet worden aangepakt, dan maakt dat deel uit van afzonderlijke afspraken. Maar ook die zaken pakken wij dan in handen met overleg naar de eigenaar toe. We bontzorgen de eigenaar en dat is het mooie en ook voor onszelf het aangename aan de rol van een rentmeester. Wij staan altijd met de neus in dezelfde richting van de eigenaar. Is er een wezenlijk probleem, door een brand, door een schade, door een slechte huurder, ja zowel de eigenaar als onszelf te zijn begeesterd om zo snel mogelijk op een correcte manier dat appartement terug verhuurbaar te hebben. In die zin merken we dat we dat dikwijls zeer goede verstandhoudingen kunnen opbouwen met de eigenaars en dat dat dan ook achteraf bevredigend is voor beide partijen.

Geert: Wat in geval van slechte huurders? U kaart het zelf ook aan. Stel huurders betalen lange tijd niet en we gaan in conflict en we moeten naar het vredegerecht enzovoort. Wat is jullie rol daar dan?

Rudy: Wij blijven aan zet tot dat we een advocaat inschakelen. Wat bedoel ik daarmee: stel dat de huurder inderdaad niet meer betaalt, dan gaan rappels uitsturen, dan gaan we telefonische follow-up doen. Hij heeft in de kliniek gelegen, er is een ongeval gebeurt. Als dat een tijdelijk issue is en we kunnen dat zo verhelpen, zonder advocaat of juridische kosten, gaan we dat altijd proberen.

Blijkt echter dat het probleem dermate groot is bij die huurder, dat wij niet meer aan de pas kunnen krijgen, dan is ons eerste voorstel ook altijd naar de eigenaar toe: probeer op een gently wijze afscheid te nemen van elkaar. Liever een slechte huurder er snel uit krijgen, zonder proces, dan een lange lijdensweg te gaan, want onze spijtige ervaring is dat, huurders die ten kwade trouw zijn, het nog maandenlang kunnen trekken bij de vrederechter. De zorg van uw appartement gaat evenredig naar beneden.

We hebben ondertussen dus ondervonden: liever korte pijn, desnoods wat huurgelden laten vallen waar je recht op hebt, maar ze zeggen tegen die huurder: kijk, tegen het einde van de maand ga je er uit en je zorgt dat alles netjes is en je vermijdt een procedureslag. Dat is onze ervaring.

Bon, helaas in een beperkt aantal gevallen lukt dat ook niet. Dan moeten we doorschakelen naar een advocaat, vredegerecht, en ook dan blijven wij aan de zijlijn actief, want ook op dat vlak is het net zoals met de eigenaar. Als de eigenaar geen centen ontvangt, ontvangen wij ook geen centen, dus daar wijzen de neuzen terug in dezelfde richting. Wij zijn gedreven om te zorgen voor een goede huurder die correct betaalt, want anders werken wij pro deo want we blijven (dat is contractueel zo) werken, ookal innen we de centen niet.

Geert: Je kaart daar nog een interessant punt aan. Wat is ongeveer het kostenmodel waar ik als eigenaar rekening mee moet houden?

Rudy: Voor een particulier appartement is het 8% van de netto huur die u betaalt aan de rentmeester. Stel dat uw appartement verhuurd wordt voor 800 euro. 70 euro gaat naar de gemeenschap. Op die 800 euro betaalt u 8%. 460 euro plus btw. Afgerond 70 euro aan ons betalen per maand. De huur wordt betaald aan ons. Wij storten die binnen de week door, met aftrok van afgerond die 70 euro. U gaat als eigenaar 730 ontvangen, plus de netto kost voor de syndicus wordt ook integraal doorgestort.

Geert: En daarvoor krijg je dan eigenlijk zowel de administratieve opvolging als de financiële en juridische begeleiding. Misschien nog een laatste vraag: zijn de zaken die u vaak als problemen krijgt? Wat is er interessant om nog mee te geven? Misschien een anekdote?

Rudy: Wij hebben intern dikwijls gezegd dat we soms verbaasd zijn hoe huurders leven. We zouden een poster kunnen maken met alle mogelijke toiletten die we al gezien hebben en dat zou er vreselijk uitzien. Anderzijds krijgen we soms achteraf zeer goede recensies van huurders, wat dan ook tof is want dat werkt voor de eigenaar, maar als we dan merken dat de huurders daar weggaan: het was fijn om met jullie samen te werken. We kopen nu iets of we gaan in een andere stad wonen. We hopen terug zo’n rentmeester tegen te komen. Dat is natuurlijk heel fijn.

Geert: Rudy, ik ben pak wijzer geworden over rentmeesterschap. Ik wil u alvast hartelijk danken voor uw tijd en voor deze toelichting.

Bekijk, beluister al onze podcasts hier.