Ivan Van de Cloot is hoofdeconoom bij Itinera. Ivan Van de Cloot is hoofdeconoom bij Itinera. We kijken met hem naar de invloed van inflatie op het Belgisch residentieel vastgoed.

–

Geert: Ivan, welkom op onze podcast. Ik heb het met u graag over de Belgische vastgoedmarkt, de residentiële vastgoedmarkt. Laat ons starten met een aantal structurele vaststellingen. Wat zijn volgens u de structurele vaststellingen?

Ivan: Ik zou eigenlijk willen starten met de met de actualiteit van van deze week of van deze tijd namelijk, namelijk hoge inflatie. Dat is waar we ons vandaag zorgen over maken. Voor mij is dat belangrijk, want dat heeft heel veel gevolgen. Je moet het zo zien: We hebben 13 jaar het gevoel gehad dat inflatie geen probleem was. Dat komt niet meer terug. Dat is een monster, een draak die we hebben verslaan.

Wat hebben we recent gezien? De inflatie is tot zeven procent gestegen. Dat is het hoogste cijfer van de algemene prijsniveau stijging in 39 jaar. In België zitten we aan 5,6%. Jongere mensen zullen zeggen: “So what”. Mensen met een iets langer track record, zoals de jaren zeventig, die de geschiedenis kennen van die periode, die zouden eigenlijk toch wel zeggen: Oei, wat is er hier aan de hand? Ik word daar altijd wel een beetje lastig van. Centrale bankiers creëren geld en komen ons lessen geven. Er zijn allerlei zaken aan het mislopen. Dan zeg ik: Laten we beginnen bij het begin. Waarom wordt er zo veel inflatie verwacht? Is dat misschien omdat er zo veel geld is gecreëerd? Dat is een basis uitgangspunt voor mij. In 2008 hadden we de financiële crisis.

Toen hebben we, in mijn ogen, voor een stuk gelegitimeerd, ingegrepen om de schok te absorberen, door een extreem gul centrale banken beleid. Eigenlijk is de rente bijna op nul gezet, maar het probleem ontstaat niet om in noodtoestand in te grijpen. Het probleem ontstaat wanneer na 2011 de situatie normaliseert en centrale bankiers tien jaar lang die rente op de bodem hebben laten staan. Dat is eigenlijk gewoon het inzicht vanuit de geschiedenis. De rente is de prijs van geld. Als je die rente tien jaar lang veel te laag houdt… Veel discussie is daar volgens mij niet over mogelijk.

We staan gewoon op een soort 0 grens, al 10 jaar en dus ook in normale economische jaren. Dan weet je dat er heel gekke dingen aan het gebeuren zijn. Dan is altijd de vraag: Waar zitten die ontsporingen in de economie? Het grootste probleem is de overheidsschuld. Dat is ook weer een beetje paradoxaal. In 2008 hadden we een crisis, een schuldencrisis.

Toen hebben we gezegd: Dat mogen we nooit meer doen. De oplossing is er voor een stuk gekomen door de centrale bankiers te laten interveniëren, maar die geven eigenlijk sindsdien een signaal: Maak maar schulden. Geld is gratis. Dat is natuurlijk een heel problematisch iets. Waar zit de echte angel? We hebben ons in een hoek geschilderd. We zitten klem. Centrale bankiers worden wakker en zeggen: Oei, er is een inflatie. We moeten de rente verhogen, maar ze kunnen het niet. Waarom niet? Omdat er te veel schulden in de economie zijn. De overheden hebben te veel schulden. Dan zit je in een plaats waar je je nooit in mag bevinden. Dat had men kunnen vermijden indien men de rente had genormaliseerd na 2011. Vanuit een algemene economische invalshoek kan je zeggen dat de rente bijna 4 procent te laag zit.

Geert: Wil je dan ook zeggen dat de rente in de nabije toekomst laag gaat blijven, omdat ze die problemen willen blijven voorkomen of ziet u daar toch een beleid waarin die rentes omhoog gaan gaan?

Ivan: In de Verenigde Staten is er een meer open cultuur. Daar zijn allerlei directeurs van de centrale banken in Amerika en die spreken zich uit: Voor mij zou de rente moeten verhogen. Hier is dat een soort groepsdenken. Als je een afwijkende mening hebt, mag je daar niet heel vocaal over zijn. In de Verenigde Staten is er gewoon een meer open debat, ook op het niveau van de centrale bank. Mijn standpunt is ondertussen dat de rente dringend moet verstrakken.

We zien dat de debat in de Verenigde Staten gebeuren en daar wordt dat ondertussen al voorspeld voor de komende jaren, verschillende rente stappen naar boven. In Europa staan we minder ver. Waarom? Omdat we klem zitten. Men heeft de schulden laten ontsporen van de overheden. Nu zijn er economen bij de centrale bank die zeggen: De rente zou moeten verhogen, maar we kunnen het niet. Natuurlijk kunnen heel veel mensen ook in de private sector dan zeggen: Mag ik schulden blijven maken? Ondernemers gaan dan allerlei schulden maken om overnames te financieren. In andere sectoren gaat er ook heel veel geld geleend worden, om grote investeringen te doen. De rente zal wel laag blijven. Dat is geen gezonde situatie. Er zitten allerlei segmenten in de economie die ongezond zijn.

Hoe gezond zijn onze bedrijven? 10% van onze bedrijven hebben eigenlijk een soort negatieve cashflow. Dat betekent ze hebben onvoldoende cashstroom om hun schulden te kunnen aflossen. Normaal kan dat niet, in normale rente omgeving. Door die kunstmatige lage rente blijven er heel veel bedrijven in leven, die eigenlijk moeten opgekuist worden. Voor een gezonde economische ontwikkeling moet er een creatieve distructie plaatsvinden, moeten ongezonde bedrijven zonder toekomst potentieel verdwijnen. Die moeten worden vervangen door de toekomst gerichte bedrijven. Door die lage rente omgeving blijft dat.

Nu dat heeft natuurlijk enorme over gevolgen voor de vastgoedmarkt. De rente is een soort parameter die heel cruciaal is. Je moet dat eigenlijk zien als communicerende vaten. Als de rente op 14% staat dan ga je lange woningprijzen hebben. Als de rente dan van 14% maar 4% daalt, dan zet je eigenlijk een hefboom op hoeveel mensen kunnen lenen om een woning te kopen, van bijna maal 5. Je moet dat maar eens wiskundig uitrekenen.

Geert: Hoor ik u dan ook zeggen dat er dat er al een overwaardering in onze vastgoedmarkt zit?

Ivan: Ik kijk eigenlijk naar heel wat verhaal als een stabiliteitsverhaal. Zitten we nog in een veilige omgeving, waar we een financiële macrostabiliteit hebben. Ondertussen, na de financiële crisis, hebben ook de centrale banken een heel departement bij gecreëerd, om die vraag te bestuderen. Wat doen we dan? Ik ben daar eigenlijk zelf mee gestart. Nadien heeft de nationale bank dat een beetje overgenomen in België. Sindsdien maakt ze elk jaar een rapport over de financiële stabiliteit en daar zit altijd een heel hoofdstuk in over de vastgoedmarkt. Wat doen we dan? Dan zeggen we: Kijk, wat zijn de betaalbaarheidsparameters?

Als uw inkomen met 10 procent stijgt, dan mogen de prijzen ook stijgen met 10 procent. Dan blijft de markt gezond. Als de prijzen stijgen met 10 procent, maar de inkomens zijn niet gestegen; dan zitten we met een afwijking. Is dat dat onmiddellijk een overwaardering? Ik gebruik persoonlijk niet gemakkelijk die term overwaardering, omdat ik eigenlijk vind dat dat je een pand individueel, op maat, moet waarderen. Wat wij als economen doen, we maken uitspraken over de hele Belgische economie. Dan wil ik een soort alarmsignaal of een knipperlicht signaal uitgeven. Ik zie risico’s voor de stabiliteit van ons land. Die komen dan uit de vastgoedsector bijvoorbeeld.

Ik kan mijn eigen analyses maken, maar ik verwijs ondertussen liever naar de nationale bank en de Europese centrale bank. Die zeggen, voor België, dat die betaalbaar is parameters ondertussen zo sterk zijn afgeweken van de prijzen op onze Belgische vastgoedmarkt, dat zij spreken van een afwijking van meer dan 10%. Vorig jaar zou ze nog toegenomen zijn. Ze zouden al meer richting 15% gaan. Dat wordt dan in de krantenkoppen vertaald als volgt: Nationale bank zegt dat de woningen 15% overgewaardeerd zijn.

Als de prijzen sterker stijgen dan de inkomens zitten we met een potentieel probleem. Dat zou gecomenseerd kunnen worden doordat mensen langer gaan lenen, een langere hypotheek nemen. Dat is eigenlijk niet meer het geval. Het punt is de afwijking van de prijzen tegenover die betaalbaarheidsparameters. Als de prijzen stijgen, terwijl dat de inkomens niet stijgen, dat zitten we met een potentieel probleem. Dat zou gecompenseerd kunnen worden doordat mensen op langere periodes gaan lenen, maar dat is eigenlijk al een hele tijd niet meer het geval.

Geert: Die afwijking, is die volgens u iets van de laatste jaren of is dat van een vroegere periode?

Ivan: Ik was daar twintig jaar geleden heel sterk mee bezig. Het is ook in die periode, in 2004, tussen 2004 en 2008, dat in België de echte afwijking is ontstaan. Toen zijn we eigenlijk gewoon te hard gegaan. We moeten dat sindsdien uitzweten. Je kan voor een stuk zeggen dat er voor 2004 geen overwaardering was. Die parameters zaten toen juist, maar toen zijn de prijzen een periode van vier, vijf jaar te snel gestegen. Toen hebben we een soort afwijking opgebouwd. Sommigen zullen die een overwaardering noemen. Sindsdien hebben we die behouden. Die is niet nog verder uit de hand gelopen, maar ze is ook niet weggesmolten. Ze is er nog altijd. In 2004 – 2008 was ik eigenlijk toch wel een persoon die zei: Ik zie knipperlichten die toch al rood worden.

Vandaag staan die knipperlichten voor mij op geel. Dat is niet alarmerend. Waarom? Dat is een afwijking die toen is opgebouwd en sindsdien stabiel is gebleven. Als je dat op de letter wilt zien, dan zeg je: Dat is een overwaardering sinds 2008. Als die al meer dan 10 jaar stabiel is, dan is de vraag wat de trigger zou zijn om die nu echt een probleem te zien worden. Eigenlijk was het een beetje paradoxaal dat ik dat vanuit een commerciële bank deed.

Het is de taak van de nationale bank, maar misschien zien heeft de nationale bank signalen naar heel de economie en ook naar de banken, die moeten voorzichtiger zijb. We zitten toch nog altijd met een afwijking op die parameters van betaalbaarheid. Dan zegt de nationale bank tegen de banken: Jullie moeten oppassen met hoeveel leningen jullie uitgeven, tegenover de waarde van het vastgoed. Dan is er een soort loan-to-value debat.

In de periode waarin de ontsporing ontstaan is, gaven banken nog leningen van meer dan honderd procent van de waarde van het pand. Dat is al een hele tijd achter de rug, maar daar komt voor een stuk uit die analyse. Er is een afwijking ontstaan en die moeten we nog uitzweten. Het belangrijkste voor mij, naar de toekomst toe, is dat mensen hun verstand behouden. Ik kom nog altijd mensen tegen die zeggen: Over de voorbij 30 jaar zijn de woningprijzen gestegen met 5 tot 7 procent en meer. Dan doen ze uitschijnen aan hun klanten dat dat voor de volgende 30 jaar ook het geval zou kunnen zijn.

Dan ben ik daar om gewoon wiskundig geletterd te zeggen: Dit is onzin. U vergeet het verhaal van de communicerende vaten. De prijzen konden maal 5 stijgen in die periode omdat de rente daalde van 14 procent naar 4 procent. Als u nu veronderstelt dat dat ook de volgende 30 jaar plaatsvindt, dan zegt u eigenlijk: In mijn wiskundige taal, gaat de rente van 4 naar -10% gaan. Dat gaat niet gebeuren. We zitten op een soort bodem op het vak van die rente. Gaat die rente dan stijgen? Ja, dan zitten we met die paradox. We zitten een beetje klem.

Geert: U verwacht dat die prijzen gelijk blijven, dat die meer gaan nivelleren naar de toekomst toe?

Ivan: Ik persoonlijk vind dat we waakzaam moeten zijn op die ontsporingen. We moeten er voor zorgen dat mensen de juiste verwachtingen hebben. Ik heb al een debat gehad met mensen die zeggen: We maken verschillende scenario’s en het ook naar klanten toe en dan zeggen we: In dit scenario veronderstellen we bijvoorbeeld dat de prijzen jaarlijks zouden kunnen stijgen met 2% met die de inflatie.

Geert: Er zijn veel partijen die zeggen: Er is geen overwaardering vandaag de dag. Die maken ook analyses over een periode van 30 of 40 jaar. Waarom zit daar een verschil tussen?

Ivan: Ik zie weleens personen die één jaar uit het verleden kiezen en dan zeggen: Sinds dat jaar zijn de inkomens voldoende gestegen en de rente voldoende gedaald, zodat er vandaag geen overwaardering is, maar dat is gewoon een trucje. U kiest één specifiek jaar uit het verleden. Ik kan een totaal ander resultaat krijgen als ik een ander jaar zou kiezen. Dat is een soort gemiddelde, over een lange periode te schatten. Laten we er vanuit gaat de markt gemiddeld op 40 jaar tijd in evenwicht is. Als we veronderstellen dat de markt over een lange periode in evenwicht is, waar zitten we dan vandaag? Dan schuif je heel die curve op en dan zitten we toch meer in die zone, waar ook de nationale bank op wijst, een afwijking tegenover die lange termijn parameters van meer dan 10%.

Geert: Ik hoor vooral in uw analyse dat u verwacht dat de centrale overheden gaan…

Ivan: Ze gaan niet nog eens met 10 tot 15 procent dalen. Dat gaan ze niet doen. Kunnen er schokken plaatsvinden? Als we verstandig blijven en geen domme dingen doen, dan hoeft dat niet. We zitten wel in een moeilijke periode, gevaarlijk is misschien te onheilspellend, maar ik wil mensen erop wijzen dat we eigenlijk een soort régime verandering kennen vandaag. We komen uit een periode van 13 jaar sinds de financiële crisis. Voor de centrale bankiers was het probleem dat er te weinig inflatie was. Dat klinkt paradoxaal, maar als voor economen de inflatie te laag is, dan zeggen ze: Dat is een deflatoire omgeving.

We hebben inflatie nodig om de economie smeren, zoals olie een auto smeert. Dat is het verhaal van de voorbije 13 jaar. Ondertussen zijn er extreme interventies geweest van de centrale banken. Ze hebben 7 duizend miljard in het systeem gepompt in Europa. Dat geld zit daar rond te klotsen, op zoek naar toewending, aanwending. Het komt niet altijd in de reële economie terecht. Het komt wel degelijk in bepaalde segmenten van de economie terecht, waar dan overwaarderingen en excessen kunnen ontstaan.

Hoeft dat tot een schok te leiden? Wel, in de jaren 70 is die inflatie uit de hand gelopen. In de jaren 70 is de inflatie uit de hand gelopen. Dat was voor een stuk door de centrale bankiers zelf. Er was een olieprijs schok, maar hoe ga je daar dan mee om? Op dit moment zijn de gasprijzen bijvoorbeeld ook om maal vijf gegaan. Er is dus wel degelijk een inflatiegevaar vandaag.

Het probleem is de centrale bankiers hebben het gevoel: Wij kunnen niet veel bewegen, want die schulden van de overheden zijn te hoog. Dat is een zorg, want dan bind je eigenlijk je handen, dan heb je niet meer de bewegingsvrijheid om te doen wat je eigenlijk moet doen. Een heel groot belangrijk vraagstuk is: Wat gaat die inflatie de komende jaren doen? Ten eerste: De centrale bank, ik geloof ze niet altijd en die kan zich heel sterk vergissen, zeker als ze er eigenlijk een belang bij hebben om mensen gerust te stellen. Dat doen ze eigenlijk al vijf maanden. De inflatie die we nu hebben is tijdelijk. Die gaat heel snel voorbij gaan. Ik heb al 5 maanden gezegd: Sorry, jullie vergissen zich.

Op 16 december 2021 heeft de Europese centrale bank voor een stuk toegegeven: We hebben ons vergist. Men had tot voor 16 december de verwachting dat de inflatie in 2022 1,7 procent zou je zijn. Nu, na 16 december gaat me, ervan uit dat die 3,2% nis. Dat is bijna een verdubbeling. Ons federaal planbureau voorspelt nog altijd dat die inflatie op het einde van 2022 slechts 1,2 procent zal zijn. Dat betekent dat men er vanuit gaat dat die inflatie tegen eind 2022 weg is, dat dat probleem opgelost is. Men kan zich dus wel degelijk vergissen. Wat is een jaren 70 gebeurd? Wij zitten in België ook met de loonindex. Dat betekent: hogere prijzen die leiden tot de index die stijgt.

Men heeft een mandje gedefinieerd van alle goederen en diensten en men houdt die ontwikkeling bij. Als die een bepaalde spilndex overschrijdt, dan gaat men automatisch alle lonen in België verhogen. Als die lonen stijgen, dan stijgen ook weer een hele hoop kosten voor bedrijven. Die bedrijven gaan die doorrekenen en dat leidt tot hogere prijzen. Die prijzen leiden dan opnieuw tot hogere loonindexering. Dat is een spiraal die we in de jaren 70 hebben gehad en we hebben toen gezegd dat we dat nooit meer wilden. Dat was heel sympathiek, die loonstijgingen, maar die hebben de arbeidsmarkt kapot gemaakt voor decennia. We hebben de massa werkloosheid in die periode zien ontstaan.

Ik was recent nog bij een politicus en dan discussiëren we er over. Die zegt dan: De mensen hebben toch ook belang bij een goede koopkracht? Ja, maar als je ze doet geloven dat wij problemloos de lonen kunnen doen stijgen, omdat de prijzen van gas zijn gestegen, dan maak je ze blaasjes wijs. Dat is een verarming voor heel ons land. Wij moeten die hogere gasprijzen betalen. We importeren dat gas en dat kost ons geld, meer dan vorig jaar, vijf keer meer. Dat is dus een verarming. Als je dan gewoon de lonen in dezelfde mate doet stijgen, dan maak je arbeid kapot. Dan mag je dat zo duur dat bedrijven over moeten gaan tot ontslag en dan zit je echt met een betaalbaarheidsprobleem.

Ook voor de woningmarkt, de vastgoedmarkt is het heel belangrijk dat we de fouten van het verleden niet herhalen. Dat is niet gemakkelijk. Politici moeten dat verdedigd krijgen. Sorry, we moeten toch wel oppassen met zomaar die lonen te doen stijgen, want het verleden toont ons dat dat tot gigantische werkloosheid kan leiden. Die gasprijzen zijn wel gestegen, dus de mensen vragen wel naar een compensatie voor dat duurdere leven.

Geert: Ik ga u nog een stelling voorleggen, waarom we denken dat de prijzen sowieso nog een stuk zullen stijgen van het vastgoed. We zitten met een structureel onderaanbod, een onderaanbod van wooneenheden. We zien een aantal tendenzen, zoals bijvoorbeeld gezinsverdunning, gezinnen die gescheiden en daardoor meer wooneenheden nodig hebben voor hetzelfde inwonersaantal. Veel rapporten, bijvoorbeeld ook van de bank waar u voor gewerkt heeft, zeggen dat we daar eigenlijk ook, in combinatie met het moeilijker bekomen van vergunningen, dat we daar met een structureel onderaanbod zitten.

Ivan: Er is eigenlijk een magisch trucje dat al die discussies kan overwinnen, omzeilen, oplost. Alle factoren die u benoemt zouden dezelfde invloed moeten hebben op de woningmarkt prijzen, als op de huurgelden. Wij houden een index bij die die twee tegenover elkaar zet. Dat is voor de belegger heel interessant, want dat is eigenlijk hetzelfde als op de beurs kijken naar de verhouding tussen de koersen en de winsten. Elke investeerder begrijpt dat die verhoudingen veilig moeten blijven.

Geert: Als de woningprijs stijgt, moet ook de huurprijs stijgen.

Ivan: Ja. Die moeten in dezelfde mate evolueren. Je kan altijd zeggen: Ja, maar ik vind als investeerder op de huurmarkt geen gelijkwaardige woning als op de verkoopmarkt. Dan moet je eigenlijk een heel complexe redenering beginnen opzetten, dat er nu duidelijk een soort verschuiving plaatsvindt. Als dat altijd zo is, dan speelt dat opnieuw geen rol. Dan blijft het zo. Ik doe dat. Ik kijk naar de evolutie van die huurgelden en van die prijzen. Dan kom ik tot ongeveer diezelfde analyse. Die prijzen kennen vandaag een afwijking.

Opnieuw, die afwijking is vooral ontstaan tussen 2004 en 2008. Die is sindsdien ongeveer stabiel. Ik ben hier dus aan het zeggen dat mijn knipperlichten op rood staan, maar slaap ook niet op twee oren. In die omgeving zeg ik aan de investeerder: Wees voorzichtig met mensen die te hoge prijsstijgen voorspelling. Als u uw calculatie doet van uw rendement, bekijk toch altijd een scenario waarbij die prijzen maar enkele procenten toenemen per jaar en niet te veel. Dat is wel degelijk mogelijk.

Geert: Ga er vanuit dat uw banklening duurder gaat geworden. Dat heb ik u ook horen vertellen.

Ivan: Dat is heel de vraag rond de inflatie. Dan maak ik even het verhaal rond. Tot het einde van 2022 zitten we sowieso nog met hogere inflatie dan we vandaag verwachten. Er zit nog heel veel prijsschok op de grondstoffenmarkten, op de containertrafieken, in de gasprijzen en dergelijke. De mensen die dat weg lachen, die zitten in een ivoren toren. Al de mensen op het terrein die er veel dichter bij zitten, die weten dat er nog wel wat in de pijplijn zit voor 2022 van een prijsschok. Het is mogelijk dat nadien die inflatiedruk afneemt, maar dat hangt er dus voor een belangrijk stuk vanaf in welke mate ons politiek systeem in feite in staat is om de fouten niet te herhalen uit het verleden, met name die loonprijsontsporing.

Sinds 2008 was er China. China zorgde eigenlijk voor een lagere prijsontwikkeling in de wereldmarkt. China produceerde goedkopere producten. Sinds recent is de rol van China eigenlijk aan het veranderen. China voegt eigenlijk meer toe aan inflatie dan het er een wegneemt op de wereldmarkt. Zij zitten vandaag zelf met duurdere producten en zij vragen zo veel olie en gas dat ze eigenlijk vandaag de prijzen mee op stuwen. Ze zijn niet meer die deflatoire druk van de voorbije tien jaar. Ten derde is er mijn lange termijn verhaal. Ik zie die carbonisatie, heel het verhaal rond de klimaatverandering. Wij gaan enorme geldbedragen moeten uitgeven om de klimaatverandering aan te pakken. Dat gaat geld kosten en dat gaat dus op lange termijn, denk ik persoonlijk, een risico geven van inflatie.

De centrale bank heeft voor stuk gelijk door te zeggen: We zitten nu op dit moment op een piek. We zaten in november 2021, in België op 5,6 procent inflatie. Voor mensen van leeftijd klinkt dat onheilspellend. De jongeren liggen daar niet van wakker van 5,6% inflatie. Ik hoop dat 2022 een overgangsjaar is en dat we nadien kunnen normaliseren. De centrale bankiers, dat is een heel comité. De buitenwereld noemt bepaalde leden van de centrale bank een duif. Voor mensen die daar nog nooit van gehoord hebben klinkt dat misschien vreemd. Je hebt altijd verschillende inschattingen. Sommige centrale bankiers zijn veel banger voor inflatie dan anderen. Ik zou persoonlijk meer een havik zijn. Als ik in de centrale bank zou zitten, dan zou ik vandaag zeggen: Sorry, we hebben al veel te lang de rente laag gehouden.

Geert: We moeten tonen dat we niet afhankelijk zijn van de overheden.

Ivan: Je moet doen wat nodig is voor de economie, niet voor die overheid. Anders ben je een slaafje als centrale bankier, van die overheid. Heel die theorie was de ondergang van onze beschavingen onder de romeinen, in de middeleeuwen, dat de koning zelf geld kon bijdrukken, wanneer hij tekorten had. Ooit hadden politici zelf de macht om geld te creëren. We hebben eigenlijk de gelddrukmachine weg gehaald van de politici. Het zijn nu onafhankelijk centrale bankiers. Die moeten de rente niet laag houden, omdat de politici graag veel geld uitgeven. Neen. Die moeten kijken naar wat de economie in zijn geheel nodig heeft, de aanpassing van die rente. Ze hebben dat eigenlijk te lang uitgesteld, maar ik denk dat ze nu met de hoge prijsstijgingen gedwongen gaan worden om te handelen.

Geert: Hoe gaat de Belgische vastgoedsector uit de corona crisis komen?

Ivan: Als je rationeel blijft en zegt: Ik ga niet die hoge rendementen uit het verleden extrapoleren naar de toekomst, maar als je zegt: Ik ben een belegger en ik wil wel een goed gediversifieerde belegging, ingedikt zijn voor risico’s, dan is er een argument extra gekomen om naar vastgoed te kijken. Dat is met name die inflatie. Vastgoed vormt, volgens alle wetenschappelijke analyses een soort indekking voor inflatie. Als je er rekening mee houdt dat die inflatie langere periodes kan aanhouden, dan kan je zeggen: Ik ga mij indekken voor die komende inflatie. Een manier om dat te doen is ook door een component vastgoed in je portefeuille te hebben.

Geert: Misschien nog iets heel specifiek over Vlaanderen. De regering heeft de kloof groter gemaakt tussen de registratierechten op een eigen (eerste) woning en de registratierechten voor de vastgoedinvesteerders. Het gaat van 6 naar 3 procent voor eigen bewoning en van 10 a 12 procent voor de investeerders. Is dat volgens u een goede zet geweest?

Ivan: De fiscaliteit blijft best zo stabiel mogelijk. Ongeveer in de periode van 2004 tot 2008 is de woonbonus veel genereuzer gemaakt en dat heeft voor een stuk die inflatie van woningprijzen in de hand gewerkt. Als je naar vastgoed fiscaliteit kijkt, dan moet je meer kijken naar de algemene inzichten. Het algemeen inzicht daarbij is dat het beter is om een recurent inkomen te belasten, dan een eenmalige opbrengt. Dat is voor mij een reden om te zeggen: De registratierechten in dit land hadden altijd een hoog niveau.

Geert: Zo werk je ook speculatie tegen hè. Door redelijk hoge registratierechten ga je niet elk jaar opnieuw kopen en verkopen.

Dat is een beetje speculatief. Een liquide markt is wat de economen graag hebben. Dan is een markt waar regelmatig aangekocht wordt. In een markt die niet liquide is kunnen grote afwijkingen bestaan, tussen de werkelijke waarde en de intrinsieke waarde van een goed. Het is voor een stuk psychologisch. Het is inderdaad mogelijk dat, in de Vlaamse de geest, mensen minder zelf speculatieve intenties hadden, omdat ze dat minder deden.

Geert: Ik hoor u zeggen: Het is beter om te gaan belasten op een recurent inkomen dan op een eenmalig.

Ivan: Het meest evidente voor de economen was die woonbonus. Dat was waanzin. Ik ben al 20 jaar heel kritisch over de woonbonus en voor een stuk heeft dat toch wel een verschil gemaakt. Finaal heeft men dat afgebouwd. In Nederland was het nog gekker. Daar kon je drie keer van woning veranderen en elke keer liet je je woning betalen door de belastingbetaler. Dat is niet logisch. Degenen die woningen kopen, altijd maar aan hogere waardes, zijn niet per sé de mensen die geholpen moeten worden door de rest van het land, bij hun aankopen.

Geert: Hoor ik u danook zeggen dat het interessant is om op huurinkomsten te gaan belasten?

Ivan: Dat is een heikel thema. Je moet er wel vanuit gaan dat het in die richting gaat gaan. Alleen is de vraag: Op welke termijn? Er is een discussie tussen juristen, dat de huidige regelgeving discriminatoire is. Er is een soort Europese druk voor België om de huurinkomsten meer te gaan belasten. Als econoom ben ik wel altijd beducht

voor grote schokken. In welke mate kan dat dan tijdelijk een issue opleveren? Politiek ligt het ook heel moeilijk. Er zijn heel veel zelfstandigen, die dat eigenlijk als een soort inkomen beschouwen. Dat is een soort pensioen. Als je aan pensioenen begint te knabbelen, dan is dat onmiddellijk heel problematisch, een overheid die zelf al niet zo genereus is met zijn wettelijk pensioen. Ik heb een heel boek geschreven over een fiscale hervorming, zoals ze zou moeten gebeuren.

Dan heb je heel grote, nieuwe evenwichten nodig. Het is geven en nemen. Een fiscale hervorming mag niet alleen als resultaat hebben dat het tot meer belastingen leidt. Ik kijk bijvoorbeeld ook naar het autoverkeer. Wij willen dat er minder files zijn. We denken aan systemen rond verkeersheffing, maar dan kan je het bezit van de auto wel minder fiscaal afstraffen. Dan moet je grote evenwichten maken. Dat zijn zaken, waarvan ik weet dat die eigenlijk binnen de huidige coalitie, de vivaldi coalitie, federaal heel moeilijk liggen. Ik zie ze er gewoon niet uit komen. Er zit inderdaad een heel hoge Europese druk op, om in dat dossier te handelen, maar ik zie ze gewoon niet in staat om daarin te beslissen, om dat ze interne verdeeld zijn. Ik denk dat het voor een volgende regering zal zijn.

Geert: Misschien nog een laatste vraag, een analyse die ik zelf graag maak. Als we vergelijken met onze buurlanden, staat onze Belgische vastgoedmarkt er dan gezond voor of zijn die knipperlichten waar u van sprak dermate groot dat u angstig bent?

Ivan: Angstig is niet het juiste woord. In 2004 – 2008 vond ik het mijn rol om te zeggen: De knipperlichten staan wel degelijk ik serieus te knipperen. Ik kan dat eigenlijk redelijk snel analyseren. Er zijn andere landen die in hetzelfde vaarwater zitten als ons land. Als ik een radioprogramma zit, dan bellen mensen mij altijd in de studio. Dan zeggen ze: Weet jij wel dat de woningen in Parijs nog veel duurder zijn? Ja, daar houden we wel rekening mee. U kunt natuurlijk zeggen dat die prijsniveauverschillen er zijn, maar België is niet Parijs, is niet Londen. We kijken naar een soort dynamiek en dus de evolutie van de prijzen. Als er een soort van convergentie plaats zou vinden en je gaat er vanuit dat Brusselse prijzen automatisch naar Parijse normen gaan gaan, dan kan je heel speculatief hoge rendementen beloven. Dat is niet realistisch.

Bekijk, beluister al onze podcasts hier.