Wij interviewden Thomas Valkeniers, CEO van Living Stone en vastgoedondernemer van het jaar 2014, over zijn boek ‘Investeren in vastgoed’.

–

Geert: Dag Thomas. Welkom in onze studio.

Thomas: Goedemiddag, Geert.

Geert: U heeft een boek geschreven over investeren in vastgoed. Waar u eigenlijk mee begint in uw boek: U vreest niet voor een overaanbod aan appartementen.

Thomas: Neen. Dat is een reactie die je dikwijls hebt van investeerders. Omdat zij zien dat er veel gebouwd wordt, stellen ze uiteraard de vraag. Komt er dan geen overaanbod? Nu de demografische cijfers tonen eigenlijk aan dat wij nog veel appartementen nodig hebben. Sommige statistieken verwachten in Brussel nog een toename van 50% inwoners tegen 2060. Aan de Vlaamse rand rond Brussel bijvoorbeeld, daar gaat men een toename hebben van 26% tegen 2050. Die mensen moeten natuurlijk wel allemaal wonen.

Daarenboven hebben wij met evenveel inwoners eigenlijk meer woonentiteiten. Dit omdat je een ongelooflijke vergrijzingsgraad hebt in Vlaanderen en omdat je een belangrijke toename hebt van éénouder gezinnen, ten gevolge van echtscheidingen. Dat zijn allemaal mensen die alleen gaan wonen, terwijl die vroeger samenwoonden. We hebben dus met evenveel mensen gewoon meer woonentiteiten nodig.

Geert: U geeft in uw boek heel veel analyses mee. Het type vastgoed waarin idealiter geinvesteerd wordt, dat speelt een heel grote rol. Daar gaat u heel diep op in.

Thomas: Ja. Omdat we die vraag regelmatig krijgen van investeerders, heb ik alle types vastgoed overlopen. Je hebt kantoorvastgoed. Je hebt winkelvastgoed en je hebt zorgvastgoed. Ik heb mij eigenlijk de vraag gesteld: Welk vastgoed is de beste investering voor een particuliere investeerder. Voor een particuliere investeerder is het belangrijk dat je veilig speelt en dat je toch wel een correct rendement hebt. Daar denk ik dat residentieel vastgoed eigenlijk het veiligste is. Gewoon omdat het ook altijd verhuurt en altijd een correct rendement geeft. Als we kijken naar winkelvastgoed, zien we 12% leegstand in Vlaanderen. Dat is recent toegenomen door corona, maar dat is een risico. Als particuliere investeerder is dat eerder een gevaarlijke investering, die pas zinvol is wanneer je een grote portefeuille hebt.

Geert: Over welke termijn moet ik mijn investering bekijken? Is dat over een periode van 10 jaar, 15 jaar? Wat is de meest ideale periode om een investering aan te houden?

Thomas: Je stelt eigenlijk een dubbele vraag. Hoe lang moet ik vastgoed houden? Daar is het goede antwoord gemiddeld 20 jaar, omdat we toch durven vaststellen dat vastgoed na 20 jaar zijn eerste gebreken begint te vertonen en sommige eigenaars geen zin hebben om die problemen op te lossen. Technisch verkoop je best na 20 jaar. Als je mij vraagt, financieel gezien, op welke termijn je een investering best aflost, dan denk ik dat 15 jaar het ideale is omdat 15 jaar ook niet overdreven lang is.

Stel dat je een eerste vastgoedinvestering doet op 30 jaar. Je moet een krediet aflossen op 25 jaar, dan ben je al 55 jaar. Het is veel leuker om wat extra de riem aan te spannen en tegen 45 jaar de aflossingen voltooid te kunnen hebben. Daar tegenover staat: een investering op kortere termijn wordt moeilijk. Het is moeilijk om het financiële plaatje rond te krijgen. Wanneer je een vastgoedinvestering binnen de vijf jaar moet verkopen, riskeer je toch wel wat verliezen. Dit omdat er bij de aankoop van vastgoed toch ook wat fiscale verplichtingen zijn. Je betaalt 21% btw. Dat verlies je natuurlijk.

Geert: Ga ik beter voor nieuwbouw of ga ik beter voor appartementen die al langer bestaan, die een oudere leeftijd hebben?

Thomas: Wel, in mijn boek maak ik die vergelijking ook. Ik denk dat dat eerder een persoonlijke keuze is. Wanneer je comfort wil, dan moet je voor nieuwbouw gaan. Zoals je zegt ben je eigenlijk 20 jaar gerust. Ben je zelf handig? Heb je het financieel misschien iets krapper? Dan kan het nuttig zijn om te zeggen kijk ik op een ouder appartement en ik renoveer.

Wat ik in mijn boek vooral berekend heb, dat is dat de opbrengst op nieuwbouw of bestaand vastgoed, wanneer je alle kosten van de renovatie en zo verder in overweging neemt, dat eigenlijk het rendement op beide types vastgoed hetzelfde is.

Geert: Er is op dat vlak dus weinig onderscheid tussen een iets ouder appartementen of een nieuwbouwappartement.

Thomas: Ja. Wanneer je vandaag een appartement helemaal moet renoveren, dan ben je toch al gauw 60 of 70 duizend euro kwijt. Vandaag eigenlijk zelfs nog iets meer dan vroeger, omdat de isolatienormen toch ook part beginnen spelen. Bij nieuwbouw weet je perfect op voorhand waaraan je begint. Dat is allemaal in orde. Dat beantwoordt aan de normen. Je bent 20 jaar gerust.

Geert: We spreken over vastgoed, maar we spreken eigenlijk ook over bouwgronden. Dat vindt u niet de ideale investering?

Thomas: De waardestijging die we gekend hebben de voorbije 20, 25 jaar van bouwgronden, is natuurlijk fenomenaal. Je moet wel weten: een bouwgrond heeft geen huuropbrengsten en dat is natuurlijk een belangrijk verschil. De huuropbrengst kan dienen om jouw krediet af te lossen. Een bouwgrond heeft geen inkomsten, dus de beweegredenen van sommige investeerders, om een bouwgrond te kopen, is omdat zij daar geen zorgen aan hebben. Nu ook dat is niet juist, want een bouwgrond, daar staat meestal wel wat groen op, gras op. Dat moet eigenlijk ook onderhouden worden. Vandaag moet je bouwgronden dikwijls ook afschermen voor sluikstorten. Een bouwgrond omdat je dan eigenlijk geen zorgen hebt, klopt dus eigenlijk niet helemaal. We moeten ons afvragen of die waarde stijgingen uit het verleden er nog zullen zijn in de toekomt.

Geert: De meest ideale investering is een appartement. De locatie is ook heel belangrijk. Naar welk type appartement of naar welk type wooneenheid moet ik het meeste kijken?

Thomas: Een appartement is een ideale investering voor een particuliere investeerder. Nu heb ik heb de verschillende typen appartementen overlopen in mijn boek. Ik heb de vergelijking gemaakt tussen appartementen, studio’s met 1 kamer, 2 kamers of 3 kamers. Wat stel je vast? Appartementen met 1 kamer of studio’s, verhuren eigenlijk wel zeer vlot en hebben eigenlijk een hoger rendement dan appartementen met 2 slaapkamers.

Je moet er wel rekening mee houden dat je in studios en appartementen met 1 kamer een hoger verloop hebt. Een huurder zal eerder huren voor een jaar twee jaar, terwijl een klassieke huurder in een 2 slaapkamer appartement gemiddeld drie jaar en half blijft. Een deel van je hoger huurrendement, wordt een beetje opgegeten door het feit dat je extra kosten zal hebben, omdat uw huurder sneller het pand zal verlaten. Dan heb je de appartementen met drie kamers. Daar merken we eigenlijk dat de extra kost in aankoop die je betaald om drie kamers te hebben, eigenlijk niet in verhouding staat tot de extra huuropbrengst die ze zal hebben.

Idealiter ga je best naar een appartement van 90 vierkante meter, 2 slaapkamers, omdat dat de ideale mix is tussen rendement en eigenlijk verloop. Een particuliere huurder wil toch ook een beetje comfort en liefst een stabiele huurder.Daarom raad ik aan om een appartement te kopen van 90 vierkante meter, 2 slaapkamers.

Geert: Is het slim om daar als investeerder een schuldsaldoverzekering op aan te gaan?

Thomas: Neen. Ik geloof dat niet. Een verzekering is iets dat je nodig hebt om wanneer het probleem zich voordoet, geen groot probleem te hebben. Nu een schuldsaldoverzekering kan nuttig zijn voor je private woning. In geval van overlijden helpt de verzekering bij het aflossen van het krediet. Nu bij investeringsvastgoed is dat overbodig, aangezien de huurder de aflossing betaalt. Een schuldsaldoverzekering heeft eigenlijk geen zin en is een extra kost.

Geert: Op welke manier kijkt u naar rendement? Hoe berekent u het rendement? Met welke formule?

Thomas: Er zijn er heel veel verschillende manieren om rendement te berekenen. Eerst en vooral moeten we een onderscheid maken tussen het huurrendement. Het rendement dat we vandaag hebben, op basis van de huurinkomsten. Ten tweede moeten we op lange termijn kijken naar het potentieel rendement dat erbij komt in het kader van de meerwaarde of de waardestijging van uw vastgoed.

In de meeste berekeningen gaat men op basis van de cijfers van het verleden ervan uit dat vastgoed gemiddeld twee procent per jaar in waarde toeneemt. Nu dat stel ik niet onmiddellijk mee in mijn boek, omdat dat strikt theoretisch onzeker is wat betreft de toekomst. Met een rendement, een direct rendement vandaag zal je toch wel een 3% moeten kunnen halen. Ik maak een voorzichtige berekening. Ik ga ervanuit dat een appartement tien maanden per jaar wordt verhuurd. Je verliest daarbij een maand aan de onroerende voorheffing die je betaalt. Een maand aan leegstand of het herschilderen van het appartement. Dat moet toch af en toe gebeuren.

Ik maak een berekening op basis van de netto huurinkomsten. Op basis van 10 maanden huur. Dan moet je natuurlijk al de kosten die je hebt in rekening brengen. Dan zou je toch wel netto tegen de drie procent vandaag moeten aanleunen. Natuurlijk, wanneer dat je daar die 2% potentiële meerwaardestijging bijtelt, dan kom je aan 5%. Nu wat daar heel belangrijk is, bij een investering, is natuurlijk een correcte inschatting van de huurprijs. Wanneer je de huurprijs te hoog inschat, dan kunnen we zo heel gemakkelijk fictief het huurrendement opkrikken en daar moet je toch voorzichtig voor zijn.

Geert: Hoe ziet u die huurinkomsten in de toekomst evolueren? Is er een markt die daar groter gaat worden? Hoe ziet u dat gaan?

Thomas: Wel, wij merken nu de laatste maanden ook weer dat eigenlijk het aantal huurders op de markt stijgt. In theorie zou er eigenlijk geen probleem mogen zijn in de toekomst, wat betreft de verhuurbaarheid van onroerend goed. Nu anderzijds moeten we ook zeggen dat, wanneer we kijken naar de voorbij 25 jaar, de huurprijzen eigenlijk niet zo fors gestegen zijn. Eigenlijk verwachten wij voor de komende jaren meer stijging van huurprijzen dan in het verleden. Ik zie wat dat betreft geen probleem.

Geert: Het is misschien heel out of the box, maar heeft u zelf ook de huurinkomsten in binnenstedelijk en buitenstedelijk gebied vergeleken? Zijn er grote verschillen?

Thomas: Neen. Daar zijn geen grote verschillen in de rendementen. Wat betreft hetzelfde type vastgoed, zijn we ook wat verbonden aan de aankoopprijs die je betaalt. De aankoopprijzen en huurprijzen, wanneer die hoog liggen in een bepaalde regio, dan heeft dat te maken met het demografische gegeven in die regio. Het feit dat dat een goeie regio is.

Geert: Die zijn gelinkt aan elkaar.

Thomas: Uiteraard.

Geert: Ik zou als investeerder op kunnen opteren om een woning te verhuren, maar daar hoor ik u ook zeggen: dat is niet de meest ideale investering.

Thomas: Ik vind het niet de meest ideale investering, om de zeer eenvoudige reden dat het rendement niet zo perfect zit als bij een appartement. Bovendien moet je weten dat de meeste woningen een mooie tuin hebben en dat de ervaring leert dat een huurder en een tuin niet altijd even goed samen gaan. Je riskeert op termijn toch extra kosten te hebben aan het onderhoud van de tuin. Een woning vraagt ook meer onderhoud. Dakgoten moeten leeggemaakt worden. Een huurder volgt die dingen toch meestal niet zo precies op.

Wanneer eer technische kosten zijn aan een woning, zijn het onmiddellijk forse kosten. Wanneer je een dak moet vernieuwen aan een woning, dan ben je twee jaar huuropbrengst kwijt. De kosten aan een woning lopen toch fors op.

Geert: Misschien nog iets praktisch: plaatsbeschrijvingen. Dat gebeurt heel vaak. Dat gebeurt soms niet. Is het goed om het wel te doen?

Thomas: Het is dom om geen plaatsbeschrijving te doen als je verhuurt. We hebben nog veel eigenaars die zeggen: Ik kan de huurder. Laat die plaatsbeschrijving maar vallen, want ja die kan wel 400 euro kosten. Gedeelde kosten tussen de huurder en de verhuurder. Nu die 400 euro is eigenlijk niet de belangrijkste kost.

Waar je naar moet kijken is: Eenmaal de huurder weggaat, heb ik dan voldoende middelen om, de schade die er eventueel is, te recupereren? Wanneer je zelf de plaatsbeschrijving gemaakt hebt en geen landmeter-expert hebt aangesteld om die plaatsbeschrijving te laten opmaken, dan riskeer je dat de rechtbank de plaatsbeschrijving toch niet zo ernstig zal nemen. De expert, die op het einde van de rit terugkomt, kan toch wat meer regocieren met de huurder, wat betreft de huurschade. Ik denk dat, wanneer je de kostprijs en de kosten die je op het einde van de rit kan recuperen vergelijkt, dat je met een plaatsbeschrijving altijd beter af bent.

Geert: Thomas, als conclusie zou ik nog heel graag een aantal handvaten meegeven. Wat zijn zo de financiële aandachtspunt waar men moet opletten bij een vastgoedinvestering?

Thomas: Het eerste aandacht punt is dat je een juiste rendementsberekening moet maken en dat je moet uitgaan van een juiste huurprijs inschatting. Wanneer die fout zit, dan klopt jouw volledige berekening niet en maak je natuurlijk een foute een vastgoedinvestering. Een tweede puntje, heel belangrijk is dat je natuurlijk goed je eigen financiële plaatje moet inschatten. Niet alle vastgoedinvesteringen worden volledig gecoverd door de huurinkomsten.

Wanneer je probeert om vastgoed op 15 jaar af te lossen met een krediet, dan zal je dikwijls een klein beetje moeten bij passen. Dan is het ook belangrijk om te weten dat je eigenlijk die reserve hebt. Je moet er rekening mee houden wanneer je pech hebt met je huurder en je huurder stopt met de huurprijs te betalen, dat je toch al gauw zes tot acht maanden nodig hebt om de advocaat aan te stellen, de deurwaarder te laten komen. Je moet toch altijd een buffer van zes tot acht maanden hebben voor je aan zo’n vastgoedinvestering start.

Heel belangrijk is ook: iedere vastgoedinvestering moet toch ook een beetje geplaatst worden in jouw persoonlijke situatie. In welke mate zal je misschien de komende jaren extra fondsen nodig hebben of fondsen over hebben? Wanneer je fondsen over hebt, kan je wat meer risico nemen in het kader van je vastgoedinvestering en misschien je vastgoedpatrimonium eens aanvullen met een handelspand, waar je een hoog rendement hebt en toch ook wel een hoger risico. Wanneer je die reserve niet hebt, dan blijf je daar eigenlijk beter af.

Wat ik ook steeds aanraad aan de jonge investeerders: Wanneer je iets koopt, laat je goed adviseren. Teken de compromis met een opschortende voorwaarde voor het bekomen van een krediet. Banken zijn daar nog altijd wel soepel in, wanneer jouw financiële plaatje klopt, maar de bank kijkt mee met jou. De bank maakt ook jouw berekening, dus het is een extra controle op je portefeuille. En vooral: Zorg ervoor dat, wanneer je verhuurt, dat je een goede huurder hebt. Dat is de essentie van het verhaal. Er zijn nog goede huurders. We zijn daar zeker niet pessimistisch, maar wees selectief.

Geert: Thomas, ik vond het heel interessant. Dat was een heel aangenaam gesprek. Hopelijk tot nog eens.

Bekijk, beluister al onze podcasts hier.