Wij interviewden Danny Stas, Managing Partner bij Deloitte Legal en Industry Leader Real Estate voor Deloitte over btw bij vastgoedtransacties.

–

Geert: Danny, welkom op onze podcast. Ik zou het met u eens graag hebben over btw. Btw bij investeren in vastgoed. Behoorlijk complexe materie hè?

Danny: Btw is een complexe materie, die gerelateerd is aan formaliteiten. Het nadeel bij btw is, als je het fout doet, krijg je boete interesten. In die zin moet je wel de spelregels kennen.

Geert: In vastgoed is niet elke transactie is btw-plichtig. Er zijn behoorlijke verschillen in wat onder het btw-stelsel valt en wat niet.

Danny: Zowel naar aankoop toe zijn er bepaalde transacties die niet aan btw onderworpen zijn. Bijvoorbeeld op de aankoop van een terrein zal normaal gezien je registratierechten betalen. Aan de uitgaande zijde is het eigenlijk principieel niet aan btw onderworpen. Als je bijvoorbeeld een gewone verhuur gaat doen van een residentieel pand, dan ben je vrijgesteld. Als je verhuur gaat doen van een industrieel pand, dan kan je soms opteren voor btw kantoren. In het residentiele ben je principieel vrijgesteld, met een kleine uitzondering voor parkings. Parkings zijn principieel aan btw onderworpen, maar zoals vaak zijn er ook weer uitzonderingen.

Geert: Het recht op aftrek van btw geldt ook niet alleen maar binnen een vennootschapsstructuur. Dit geldt ook op andere momenten hè?

Danny: De hoedanigheid van de persoon doet er in c niet toe. Ook een particulier die principieel parkings gaat verhuren, gaat btw moeten toepassen. Tenzij dit onder een drempel valt van kleine ondernemingen. Stel bij een verkoop, stel dat je nog nooit een woning hebt verkocht en iemand komt aankloppen en zegt “Ik wil uw woning”, dan kan je die verkopen met btw, mits je voldoet aan een aantal voorwaarden.

Wat is de voorwaarde? De transactie moet plaatsvinden binnen de twee jaar. ’t Is te zeggen: 31 december na het tweede jaar na ingebruikname. Als je aan die periode voldoet, dan moet je (men noemt dat toevallig belastingplicht) een aantal formulieren indienen. Dan heeft u het voordeel dat u de btw-aftrek gaat genieten en dat u btw moet aanrekenen. Dat is een heel bijzonder systeem, specifiek zowel voor vennootschappen als voor particulieren en zo ook bijvoorbeeld een zelfstandige. Bijvoorbeeld een zelfstandige die btw-plichtig is. Een accountant, een slagerij die een woning gaat verkopen, die een btw-nummer heeft, zal ook die optie moeten uitoefenen, want ondanks het feit dat zij een gewoon btw-nummer heeft, moet zij die bijzondere plichtplegingen voldoen. Tenzij zij iemand is die dat heel regelmatig doet, vier keer, vijf keer.

Geert: Er zijn ook een aantal uitzonderingsmaatregelen. We hebben de 6% regeling voor afbraak en wederopbouw. Hoe zit die vandaag juist in elkaar?

Danny: Bij die 6% afbraak, heropbouw, bevinden we ons binnen het residentiele. Die nieuwe regeling (er is een nieuwe regeling gekomen die van toepassing is sinds 1 januari 21 en loopt tot een 31 december 22) is eigenlijk negatief voor investeerders. Die regeling is eigenlijk bedoelt om mensen hun eigen woning te laten verwerven. Daar hangen allerlei voorwaarden aan verbonden, zoals het feit dat ze hun domicilie daar moeten hebben. Voor investeerders niet zo interessant.

Tenzij die investeerder gaat verhuren aan sociale verhuurkantoren. Nu wat is wel goed om te weten: Je hebt die nieuwe regeling, die tijdelijk is, maar je hebt ook een oude, bestaande regeling die nog steeds van toepassing is in 32 steden in België. Waarom is die zo interessant? Omdat daar minder voorwaarden aan verbonden zijn. Je hoeft daar bijvoorbeeld niet gedomicilieerd te zijn. Dat is interessant voor investeerders.

Stel dat je geïnteresseerd bent in een appartementsblok en ik wil dat via vennootschap of particulier gaan verwerven en ik ga dat dan in verhuur stoppen, residentieel bijvoorbeeld, dan kan je op die verwerving 6% gaan genieten, ondanks het feit dat je er zelf niet woont. Die regeling van 32 steden is voor investeerders dus interessanter dan de nieuwe regeling.

Geert: Stel ik heb geen recht op aftrek, dit systeem is voor mij als investeerder niet interessant, dan kan ik bijvoorbeeld ook nog gaan kijken naar zorgvastgoed. Daar is een verlaagd tarief he?

Danny: Wat je ziet bij investeringen met btw is dat je een aantal dingen moet doen. Je gaat ten eerste kijken: Kan ik kopen zonder btw? Vaak is de oefening: 10% registratierechten in Vlaanderen interessanter dan 21% btw. Als dat niet kan, ga ik zoeken of kijken naar verlaagde tarieven. Zoals daarnet gezegd: afbraak, heropbouw 6%. Zorgvastgoed 12%. Nu zorgvastgoed is een zeer interessante investering, om diverse redenen. Je kan die aankoop doen aan 12 procent. Je gaat ook bij de exploitatie vaak interessante fiscale formules hebben, omdat die toch bevoordeeld zijn. Bijvoorbeeld een vrijstelling van onroerende voorheffing. Er bestaan ook technieken dat je in de personenbelasting, de inkomsten vrijgesteld kan krijgen.

Nu je moet altijd opletten: misschien moeilijk voor mij als btw specialist om dat te zeggen, maar het is maar btw. Daarmee bedoel ik: bij een investering in zorgvastgoed, is die 12% heel aanlokkelijk, welke dagprijs staat daar tegenover? Straks wordt dat gekocht. Straks moet daar iemand gaan wonen. Is er een interessante dagprijs? Wie is die exploitant? Is dat iemand met naam en faam? Gaat die naam volk aantrekken? Zijn daar nog veel assistentiewoningen in de buurt en ook heel belangrijk: is daar ook een woonzorgcentrum? Wat we vaststellen is dat vandaag assistentiewoningen zeer interessant blijven als investering. Ook met het oog op 2024.

Maar we stellen ook wel vast dat de aanwezigheid van een woonzorgcentrum cruciaal is voor die bezetting. In die zin is 12% dus heel interessant. Een mooie investering, ook dankzij de fiscale voordelen, maar toch ook beseffen dat het maar btw is, want daarna moet je het natuurlijk wel verhuurd krijgen. Die locatie en exploitant zijn ook heel belangrijk in die beslissing over al dan diet investeren in zorgvastgoed. Ik zeg het, het is maar btw. Die tarieven moet je bekijken, dat is waar, maar voor onroerend goed blijft ligging, liggend, ligging vaak het belangrijkste. Je moet de afweging dus wel maken. Het is een interessante oefening, een interessante investering, maar je moet ook naar de andere parameters kijken.

Geert: Ik koop vastgoed aan via een vennootschap of als particulier. In verhuur heb ik weinig mogelijkheden om btw-aftrek te hebben.

Danny: De hoofdregel is dat je, wat het residentiële betreft, dat verhuur vrijgesteld is. Zelfs al zou je willen, gaat dat niet lukken met btw. U moet natuurlijk opletten: We gaan naar een systeem waar men dicht bij hoteldiensten gaat aanschurken. Waar men zegt van kijk, als u bij mij komt wonen, als u bij mij koopt, als u daar wil verblijven, dan kan u ook bijkomende diensten krijgen.

Het is zo dat als u bijvoorbeeld een aantal minimum diensten voorziet, een onthaal bijvoorbeeld. U kan daar vragen komen stellen. Daar is ook bedlinnen voorzien. U kan ook een ontbijtje voorzien, dan komt u bij de zogenaamde hoteldiensten. Je hebt de reguliere hotels, maar je hebt ook de long stays, een tussenvorm. Daar is het zo dat, als u daar aan die voorwaarden voldoet, dan gaat u een nadeel hebben. U gaat op de huur 6% btw moeten aanrekenen, maar u gaan ook een voordeel krijgen. U gaat de 21 procent tot aankoop in aftrek kunnen brengen.

Nu u stelt daar vast dat een enorme beweging is in die long stay gedachte, maar er is een wetgevend initiatief genomen, omdat men begon te zien dat men voor studentenresidenties ook naar btw wilde gaan. Men zei tegen studenten: U krijgt hier een kot ter beschikking, maar u krijgt ook onthaal, poetsdienst en eventueel ontbijt. Daar heeft de wetgever gezegd: kijk, dat is niet de bedoeling.

De bedoeling is nu in de wetgeving inschrijven, zelfs al zou je die minimum diensten aanbieden voor studenten residenties (een interessante investering is) zal je toch niet met hoteldiensten kunnen kwalificeren. Er is geen recht op aftrek. De hoofdregel is inderdaad residentieel vastgoed is vrijgesteld van btw en er is dus geen sprake van aftrek.

Geert: Danny, een aspect dat we tegenwoordig vaker beginnen merken is het betaalbaar wonen. Gronden worden duurder, gebouwen worden duurder. Kan btw daar ergens een aspect in spelen?

Danny: Ja. Btw speelt daar zeker een aspect. Betaalbaar wonen betekent dat je gaat proberen om de prijs naar beneden te krijgen. De prijs naar beneden krijgen – dat kunnen registratierechten zijn, dat kan btw zijn – dat kan je eigenlijk op verschillende manieren proberen doen. Hoe kan je dat doen? Door te vermijden dat je tot een vastgoedtransactie komt. Bijvoorbeeld: u ziet vandaag het zogenaamde coöperatief wonen.

Zodra je ziet dat men op bepaalde locaties bijvoorbeeld een gebouw in een vennootschap gaat stoppen en dat men gaat vragen: Wil u gebruik maken van een kamer, wil u gebruik maken van appartement? Dan koopt u aandelen. U koopt een aandeel. Dat aandeel is niet aan registratierechten onderworpen, is niet aan btw onderworpen. Wat je dan hebt, stel de vennootschap gaat zelf bouwen, dan gaat die geen btw betalen op de marge. In die zin ga je een goedkoper product krijgen en ga je als investeerder naar aandelen.

Dat is interessant, maar je moet natuurlijk kijken: Hoe ga ik dan mijn return on investment krijgen als investeerder? Gaat dat van een dividend afhangen? Welke roerende voorheffing gaat er op verschuldigd zijn? Ga ik werken met kapitaalvermindering? Daar bestaan vandaag in markt wel een aantal systemen rond. Een ander punt, minder btw gerelateerd, Hoe kan ik ervoor zorgen dat een jong gezin voldoende middelen heeft om constructie te kopen? Daar zijn vandaag heel veel oefeningen aan de gang.

Wij gaan het front deel achterhouden. U als particulier of als investeerder gaat enkel de constructies verwerven en op een bepaald moment, wanneer het u uitkomt, wanneer u meer middelen hebt, gaat u de grond kopen. Wat je daar vaststelt is een uitstelgedrag. Je gaat misschien niet minder belastingen betalen, maar op een ander tijdstip, wanneer het beter uitkomt. Dat is ook gekoppeld aan het idee dat grond een schaars goed is en dat je vaststelt dat die grondprijzen blijven stijgen. Je kan vermijden dat mensen die uitgaven moeten doen en dan betalen ze ook geen belastingen. Daar zie je verschillende modellen rond. Ook de modellen rond exploitatie van hotels, hoteldiensten.

Op die manier ga je eigenlijk 21% op nieuwbouw converteren naar 6%, gespreid in de tijd over hoteldiensten. Je merkt dat, gezien de grondschaarste, gezien de middelen, bepaalde mensen zich tien woningen kunnen veroorloven en anderen amper één. Daar zie je dat er daardoor heel veel ontwikkelaars gezocht worden om daarin tegemoet te komen. Wetende dat een Belg of een Vlaming finaal eigenaar wil worden van zijn woning. Je hebt vandaag modellen met zakelijke rechten, erfpacht bijvoorbeeld. Wij zijn daar in België of in Vlaanderen niet helemaal klaar voor, wat je wel ziet in andere landen. Vandaar is het zoeken naar het juiste model. Er bestaan er wel die zorgen voor ofwel een spreiding ofwel het vermijden van belangrijke btw.

Geert: Het kader is er, versta ik.

Danny: Zeker, ja.

Geert: Misschien als conclusie: de grootste valkuil die je vaak ziet bij cliënten, kan je daar misschien kort over uitweiden?

Danny: Wel, ik denk dat er bij btw twee dingen van groot belang zijn. Ik denk dat je moet beginnen bij degene die op de markt plaatst. De ontwikkelaar: bezint eer ge begint. Je moet zoeken naar een juiste structuur op maat van zijn koper. Wie is mijn koper? Is dat iemand die daar gaat wonen? Is dat een investeerder? Dat is eigenlijk de eerste oefening. Je kan met btw heel veel doen. Je kan optimaliseren, maar je moet er wel op tijd bij zijn. Dat is één.

Twee: voor de kopers is de belangrijkste gedachte: het is maar btw. Daarmee bedoel ik: u moet een goede afweging maken of het type onroerend goed dat u koopt past in uw portefeuille, wat de prognoses zijn qua huurprijzen of weet ik veel wat. Het zou kunnen zijn dat uw btw voordeel van bijvoorbeeld 15% enige tijd later al opgesoupeerd is, doordat u een minder goede investering of minder goede huurprijs heeft. Ook daar: bezint eer ge begint. Ik heb daarnet gezegd: de ligging is zeer belangrijk en blijft zeer belangrijk. Ik heb het voorbeeld gegeven van de assistentiewoningen. Btw is een zeer belangrijk punt, maar de connect met een woonzorgcentrum is nog veel belangrijker. Btw is heel belangrijk, goed over nadenken, maar het is maar btw.

Geert: Danny, ik vond het een heel interessante bespreking. Ik ben een stuk wijzer geworden over btw bij vastgoed. Hartelijk dank voor de komst naar deze podcast.

Bekijk, beluister al onze podcasts hier.