Als investeerder in vastgoed slaat men u om de oren met allerlei rendementsberekeningen. Hoe u het rendement van vastgoed kan berekenen, leest u hier. Bruto- en nettorendement hebben binnenkort geen geheimen meer voor u, net als het bijna magische hefboomeffect en de intrigerende ROE.

Hoeveel brengt vastgoed op ?

We vallen met de deur in huis: bij vastgoedspecialist Brody gaat men uit van 3 à 3,5% jaarlijks nettorendement van uw opbrengsteigendom. Dat is realistisch, én een mooi resultaat voor een investering zonder al te veel risico’s.

Laat u niet vangen door ontwikkelaars en verkopers die veelvouden hiervan voorspiegelen. Zij hebben het over brutorendement. Ze houden ten onrechte geen rekening met kosten en belastingen bij het beleggen in vastgoed.

Vooral de zekere maandelijkse huurinkomsten maken een opbrengsteigendom de moeite waard. Deze zijn bovendien -dankzij de indexatie van de huurprijs- bestand tegen inflatie. Dit is een unicum in de wereld van beleggingen. Wordt het leven duurder, dan zullen uw huurinkomsten eveneens stijgen.

Naast de huuropbrengsten kan de waardevermeerdering van vastgoed onderdeel van uw rendement zijn bij herverkoop. Een waardevermeerdering van 4 à 5 % per jaar, berekend op het aankoopbedrag exclusief kosten, is wat vele specialisten aanhouden. Zet vooral in op de maandelijkse huuropbrengsten.

Nettorendement, daar draait het om, ook bij vastgoedbeleggingen. Check snel waar u rekening mee moet houden:

Nettorendement vastgoed is essentieel

Het verschil tussen bruto- en nettorendement is essentieel bij het vergelijken van vastgoedbeleggingen.

Eerst en vooral zijn de éénmalige aankoopkosten van belang om van een bruto- tot een nettoresultaat te komen. De belangrijkste kost is de 21% btw bij nieuwbouw, veelal gecombineerd met de lagere 10% verkooprechten op de grond. Verder gaat een aankoop gepaard met notariskosten en dossierkosten. Bij de berekening van het nettorendement gaan we dan ook uit van de aankoopprijs inclusief kosten.

De opbrengsten maken een vastgoedbelegging nog steeds erg interessant. Ga voor zo’n 11 maanden huuropbrengsten per jaar voor nieuwbouw vastgoed op een goede locatie.

En de twaalfde maand huurinkomsten? Deze dient om de belastingen op deze onroerende inkomsten te betalen, net als verzekeringen en onderhoud. Dankzij de nieuwbouwstaat zijn er gelukkig geen renovatiekosten die een serieuze hap uit uw rendement zouden nemen. Ondanks de financieringslast kan lenen –zeker aan huidige lage intresttarieven- erg renderend zijn. Verder meer over het positieve effect ervan op uw ROE of rendement op eigen vermogen.

Wat met leegstand die uw rendement naar beneden zou halen? Het risico op leegstand beperkt u door een uitstekende locatie voor uw (eventueel multifunctioneel) vastgoed te kiezen. Bij Brody bouwt men enkel op A-locaties. Bovendien dient uw huurder bij een eventuele huuropzeg de wettelijke opzeggingstermijn en/of verbrekingsvergoeding te respecteren, wat leegstand compenseert.

Concreet voorbeeld rendement vastgoed berekenen:

Stel dat u een appartement koopt aan 250.000 EUR inclusief aankoopkosten. Vervolgens verhuurt u aan 850 EUR per maand. Dan levert dit u na belastingen 11 x 850 EUR = 9.350 EUR op. Dit is een jaarlijks nettorendement van 3,74%. (Indien u voorzichtigheidshalve uitgaat van 10 maanden huuropbrengsten, dan levert dit nog een uitstekend resultaat van 3,4% nettorendement op.)

Aankoopprijs: 250.000 EUR incl. kosten
Huuropbrengsten na belastingen: 850 EUR x 11 maanden= 9.350 EUR
Netto huurrendement: 9.350/250.000= 3.74 %

Hieronder vindt u nog een gouden tip om uw rendement te boosten:

ROI en ROE: hefboomeffect boost rendement vastgoed

ROI staat voor Return On Investment en is vrij bekend als het rendement van een investering. Interessanter is echter de ROE=Return On Equity of het rendement op uw eigen vermogen… Door uw eigen middelen slim aan te vullen met (goedkoop) geleend kapitaal verhoogt u het rendement op uw eigen vermogen. Dit is het bewuste hefboomeffect van vreemd kapitaal.

Ons voorbeeld maakt al snel duidelijk hoe dit in uw voordeel speelt:

ROI = 3,74 %

U gebruikt 100% eigen middelen om bovenstaand vastgoed van 250.000 EUR (incl. kosten) te kopen. 9.350 EUR netto huuropbrengsten betekenen 3,74% return on investment (ROI). Mooi, maar het kan nog beter…

ROE = 7 % dankzij hefboomeffect lening
- U kent het hefboomeffect en wendt slechts 35% eigen middelen of 87.500 EUR U financiert de overige 65% van uw vastgoedaankoop met een lening van 162.500 EUR aan 2 % intrestvoet. Deze lening kost u 3.250 EUR intresten per jaar. Maar hij werkt als een hefboom voor het rendement van uw eigen ingebrachte middelen:
- Slechts 87.500 EUR eigen inbreng maar eveneens 9.350 EUR opbrengsten – 3.250 EUR intrest= 6.150 EUR of maar liefst 7,03% return on equity (ROE).
- Bovendien hebt u bij deze werkwijze nog 162.500 EUR eigen middelen ter beschikking. Deze kan u aanwenden voor bijkomende (vastgoed)investeringen, waardoor uw rendement vermenigvuldigt. Meer lezen kan u in ons artikel ‘Beleg in vastgoed met 50.000 euro’.)

Wil ook u het rendement van uw nieuwe investering in vastgoed berekenen? Voor gedegen advies en instapklare vastgoedprojecten bent u bij Brody aan het goede adres.