Vastgoedwaardering en rendement, dit moet u er over weten…

We kregen de kans dé vastgoedvragen die u al altijd wou stellen voor te leggen aan mevrouw Céline Janssens, executive partner van Stadim. Als neutraal studiebureau met decennialange ervaring en gedetailleerde cijferdatabank is Stadim dé referentie in objectieve vastgoedwaardering.

Vraag 1: Is vastgoed overgewaardeerd in België, mevrouw Janssens? Moeten we m.a.w. een ‘crash’ van de vastgoedmarkt verwachten?

“Nee, uit onze methodische studies blijkt duidelijk dat het vastgoed correct gewaardeerd is. Er is momenteel zelfs een buffer van 10%.”

Hoe kwam het studiebureau tot dit besluit?

“Om tot deze conclusie te komen hielden we rekening met alle relevante parameters. De belangrijkste parameter is de historisch lage rentevoet, waardoor we 2,2 keer meer kunnen ontlenen dan in 1983 met dezelfde afbetaling. Daarbovenop is er een verdubbeling van de consumptieprijsindex. Vastgoed surft mee op de golf van de reële rente (rente min inflatie). Dan zijn er nog de gestegen koopkracht -met dank aan de tweeverdieners- en de langere ontleningstermijnen, nu tot 25 jaar. De fiscaliteit bepaalt ook de vastgoedprijzen. Gelet op de evolutie van al deze parameters -x 7,74 sinds 1983- kunnen de prijzen van woonhuizen -prijsindex ‘slechts’ x 6,99 sinds 1983- zelfs nog 10% stijgen en nog steeds een correcte prijs voor vastgoed weerspiegelen.
Als uitdagingen houden we rekening met de evolutie van de reële rente, het minder snel vrij komen van familiale middelen omwille van de hogere levensverwachting en tenslotte de hogere eigen inbreng die banken verwachten.”

Vraag 2: Hoeveel is mijn vastgoed nu echt waard? Hoe bepalen objectieve experten zoals u hoeveel onroerend goed waard is?

“De waarde van een eigendom is de gestructureerde slotsom van vele inzichten en is bepalend bij elke vastgoedinvestering. Om te weten te komen hoeveel uw vastgoed waard is, kijkt u eerst en vooral naar de ligging én de duurzaamheid van deze ligging. Een blijvende toplocatie uitkiezen is de boodschap, of op zijn minst niet het goedkope laten primeren. Naast de doorslaggevende waarde van het grondaandeel (verder meer hierover, nvdr) speelt uiteraard ook de oppervlakte van het pand een rol.
Wat wij steeds aanraden is om zeker de kwaliteit van de constructie onder de loep te nemen. Tegenwoordig bouwt men soms erg goedkoop. Dit leidt echter tot hogere jaarlijkse onderhoudskosten en snellere renovatiekosten. Heel belangrijk is verder de huursituatie. De waarde van zekerheid van cashflow, in de vorm van een lang lopend huurcontract met een solvabele huurder, mag niet onderschat worden. Verhuurbaarheid en risico op leegstand correct inschatten is essentieel. Polyvalentie van het pand of gebouw zorgt voor een bredere doelgroep om aan te verhuren.

Verder hebben een goede oriëntatie, mooi uitzicht en de aanwezigheid van groen een positieve invloed op de waardering van uw pand.

Ook parameters zoals de bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en de verbinding met het openbaar vervoer bepalen mee de waarde van uw vastgoed.”

Vraag 3: Hoe kan ik zelf de waarde van mijn vastgoed positief beïnvloeden?

Op het moment van aankoop let u op alle bovenstaande parameters en laat u zich professioneel adviseren. Essentieel voor het waardebehoud van uw vastgoed is om vervolgens elk jaar een provisie aan te leggen. Vooral als renovatiebudget, in het geval van residentieel vastgoed ook voor de onroerende voorheffing die ten laste valt van de verhuurder, verder voor verzekering, het leegstandsrisico, beheer en het ereloon van een makelaar.
Het pand niet laten uitleven zorgt voor behoud van (meer)waarde. In geval van appartementmedeëigendom dient deze visie op waardehandhaving gedeeld te worden door de medeëigenaars. Dit wat het beheer van de gemene delen en het aanleggen van een reserve betreft. Men ervaart bijvoorbeeld soms dat oudere bewoners geen kosten meer willen maken, terwijl andere eigenaars de wens hebben om het gebouw nog lang te laten meegaan.”

Vraag 4: Mevrouw Janssens, wat zijn uw inzichten in verband met het rendement van vastgoed?

Het klinkt misschien vreemd in de oren van minder ervaren investeerders, maar soms is een lager rendement beter dan een hoog rendement…”

Dat is verrassend! Hoe verklaart u dat?

“Uiteraard is het rendement belangrijk. Maar let dan op het netto-rendement: een bruto rendement van bijvoorbeeld 6% bij een oud of minder goed gelegen gebouw betekent een netto-rendement dat een heel stuk later ligt, omwille van de hoge onderhoud- en renovatiekosten en het risico op leegstand. Laat u niet bedotten! Een hoog rendement houdt vaak een hoger risico in. Zaak is om minder star te focussen op het voorgehouden rendement. Maar vooral te kijken naar de duurzame ligging, kwaliteit en polyvalentie van het bewuste pand. Het ideale investeringsvastgoed heeft een hoge grondwaarde. Dit betekent een scherp rendement en minder risico en bijgevolg in verhouding een hoger netto-rendement. Constructies zijn veelal gelijkaardig terwijl het grondaandeel het verschil maakt.

Zo zou ik persoonlijk liever een handelspand met rendement vanaf 3.25% op de Meir in Antwerpen bezitten, dan een winkel met beweerdelijk 6% rendement op een B-locatie. Deze laatste brengt immers minder huur op, staat vaker leeg en de waarde van het grondaandeel is een heel stuk lager.”

Vraag 5: Welke 3 tips kan u investeerders meegeven?

“Het belang van het grondaandeel inzien betekent werkelijk een doorbraak voor uw investeringen. Daarnaast is de polyvalentie van uw onroerende investering enorm waardevol. Een kantoor op het gelijkvloers kunnen ‘omtunen’ naar een appartement vergroot de kans op een succesvolle herverkoop. In een nieuwbouw woon-en verzorgingscentrum kan de projectontwikkelaar de muren strategisch zo plaatsen dat men er op termijn individuele appartementen van kan maken.
In dit kader kan het interessant zijn om twee aanpalende studio’s aan te kopen in plaats van één enkele. Door later een (niet-dragende) muur weg te halen krijgt u een tweeslaapkamer-appartement, wat voor een verbreding van het segment van kopers zorgt. Niet enkel andere investeerders zullen geïnteresseerd zijn in uw vastgoed, maar ook kopers voor eigen gebruik.

Zo kom ik naadloos bij mijn derde tip. Tegenwoordig koopt men vaak pas een eigen definitieve gezinswoning als oudere dertigers. Die gezinnen huren eerst gedurende ruime tijd en zijn op zoek naar appartementen met twee slaapkamers. Investeren in een appartement met grotere oppervlakte is ideaal voor dit huurderssegment.”

Bedankt voor het delen van uw inzichten, mevrouw Céline Janssens.